Immobilienbewertung Gründerzeitobjekte
Baujahre < 1920

Mit der sogenannten Gründerzeit beschreibt man die Bau-Epoche der Jahre 1880 bis 1918. Aus dieser Zeit begegnen einem Gebäude fast nur noch im städtischen Kontext. Diese Gebäude heben sich im modernisierten Zustand meist angenehm von neueren Zweckbauten ab, da sie mit ihren Sandsteinfassaden, teilweise auch Backstein-Fassaden oder Mischformen von beidem architektonisch wesentlich mehr zu bieten haben. Auf die Dachformen sind meist aufwändiger. Aber es gibt auch einige Besonderheiten, die insbesondere bei gar nicht oder nur teilweise modernisierten Objekten Probleme bereiten:

• teilweise fehlen in den Wohnungen noch die Bäder bzw. mußten Bäder nachträglich eingebaut werden. Dabei wurden bei unsachgemäßten Modernisierungen nicht selten Raumproportionen zerstört bzw. Grundrisse ruiniert.
• manchmal gibt es die sogenannten "Berliner Zimmer" und/oder gefangene Räume, die über keinen eigenen Flur, sondern nur durch ein Durchgangszimmer zugänglich sind.
• Abwasserrohre und Rohinstallationen verlaufen oft noch auf Putz. Keine Schallisolierung der Abwasserrohre. Rohinstallation meist komplett modernisierungsbedürftig.
• Einfache Elektroinstallation, oft noch mit zweiadrigen Kabeln ohne Erdung. Oft noch kein moderner Sicherungskasten mit Kipp-Sicherungen und FI-Schutzschaltern. Oft noch Schraubsicherungen. Zu wenige Steckdosen und oft nur ein Lichtauslass pro Raum. Oft nur ein Telekommunikations-Anschluss für Telefon oder Router.
• Innenputz mit Hohllagen, oft im Bereich des Kamins (durch Abklopfen fühl- und hörbar). Deckenputz inkl. Putzträger (oft noch Schilfmatten) schadhaft (evtl. mit Glasfasertapete sanierbar).
• Bodenbeläge meist erhaltenswert, da teure Vollholzdielen, die nachbearbeitet, abgeschliffen und neu versiegelt eine sehr schön Optik bieten. Aber in manchen Fällen kann dies sehr teuer sein, insbesondere wenn die Dielen sehr stark "knarzen".
• Holzbalkendecken schwingen und hängen durch, keine Trittschall und Wärmedämmung, Zwischenfüllung manhcmal schadstoffbelastet (z.B. bleihaltige Schlacken). Sanierung mit Gusasphalt-Estrich oft sinnvoll.
• Fassade: Außendämmung bei Decnkmalschutz oft nicht möglich. Klinkermauerwerk auf Schlagregenfestigkeit überprüfen.
• Kamine oft sanierungsbedürftig (Versottung, Kaminköpfe beschädigt)
• Unausgebaute Dachräume ohne Wärmedämmung und keine Dämmung der obersten Geschossdecke. Fehlende Unterspannbahnen.
• Innentüren manchmal erhaltenswert, aufwändiges Aufarbeiten notwendig
• Alte, gut erhaltene Kastenfenster manhcmal erhaltenswert (Denkmalschutz!). Ansonsten sanierung notwendig, wenn noch keine Isolierverglasung
• Keller: Meist Bruchsteinmauerwerk ohne Horizontalsperre. Folge: Aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk. Je nach Ausprägung Abgrabung an Kelleraußenwänden und Abdichtung erforderlich.
• Schallschutz und Wärmeschutz in der Regel nicht zeitgemäß.

Sollten Sie in Reutlingen oder im Landkreis Reutlingen für eine entsprechende Immobilie ein Gutachten oder eine Marktwerteinschätzung benötigen, würde ich mich über eine Anfrage zur Erstellung eines Gutachtens freuen.

Wertermittlung Wohnhäuser
Baujahre 1920 - 1959

Für diese Baujahre gilt im Prinzip das gleiche wie für die vorherige Baujahrsgruppe. Sehr begehrt sind die 20er bis 30er Jahre Villen mit zwei Vollgeschossen und dem typischen steilen Walmdach oder Zeltdach. Diese Gebäude weisen gerade in städtischen Wohnlagen gute sanierungsfähige Bausubstanz auf und haben sehr schöne harmonische Proportionen. Insbesondere für die Baujahre direkt nach dem Krieg (1945) gilt, dass oft Trümmermaterial für den Wiederaufbau verwendet und ziemlich sparsam mit allem umgegangen wurde. Insbesondere sollte man hier auf statische Erfordernisse (Wand- und Deckenstärken) achten, da diese oft heutigen Ansprüchen nicht mehr genügen. Zudem wurde meist recht einfach gebaut, wenig ansprechende Architektur und mit oft sehr kleinen Raumgrößen (Siedlungshäuschen). Insbesondere bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften aus dieser Zeit zu beachten sind die einschaligen Haustrennwände.

Stand der Technik sind heute zweischalige Trennwände mit Trennlage dazwischen, um Schallbrücken zu verhindern. In der Baujahresklasse bis Ende der 50er-Jahre wurden die Haustrennwände oft noch einschalig ausgeführt. Dies führt zu Schallübertragungen von Haus zu Haus. Gerade wenn dann auch die Treppenhäuser an den Trennwänden platziert wurden, kann dies zu Beeinträchtigungen der Lebensqualität durch belastende Schallereignisse führen. Solche Mängel sind auch nachträglich kaum zu beheben. Versuche, mit Plattenmaterial an den Innenflächen der betroffenen Wandabschnitte scheitern in der Regel und bringen keine oder kaum Verbesserungen. Daher ist ein solcher Mangel bei der Bemessung von Kaufpreisen entsprechend zu berücksichtigen.

Ein weiteres häufiges Problem der Baujahresklasse sind Wärmebrücken an Bauteilen wie z.B. Balkonen oder überstehenden Wandscheiben, die keine thermische Trennung haben und dadurch Wärme von innen nach außen ableiten. Dadurch wird oft der Mindestwärmeschutz nicht eingehalten, mit der Folge, dass es an den betroffenen Innenwandflächen zu Tauwasserausfall und Schimmelbildung kommen kann, insbesondere dann, wenn auch noch fehlerhaftes Nutzerverhalten hinzu kommt, wie zum Beispiel zu geringe Luftwechselrate (zu wenig Lüften) oder nicht ausreichende Luftzirkulation vor Außenwänden (Thema Schrank an der Außenwand) oder zu hohe Feuchteeinträge in den Wohnräumen (Pflanzen, Aquarien, Wäsche trocknen).

Sollten Sie in Reutlingen oder im Landkreis Reutlingen für eine entsprechende Immobilie ein Gutachten oder eine Marktwerteinschätzung benötigen, würde ich mich über eine Anfrage zur Erstellung eines Gutachtens freuen.

Gutachten/ Marktwertermittlung
Baujahre 1960 - 1979

Typische Merkmale dieser Baujahre sind:

• die aufkommende Verwendung von Beton und Betonbauteilen (Wärmebrückenproblematik, Schallbrücken, Probleme bei auskragenden Betonbauteilen wie Balkonen etc. mit rostender Stahlbewehrung)
• Glasbausteine (schlechte Wärmedämmung)
• Fassadenverkleidungen mit asbesthaltigen Eternit- Platten, teilweise fehlende Hinterlüftung der vorgehängten Fassaden
• Oft sehr große Treppenhäuser (Verkehrsflächen) und ungünstiges Ausbauverhältnis mit erhöhten Heizkosten pro m² Wohnfläche (gerade bei den 70er Baujahren)
• Typische Dachform: Flachdach. Seit dem damaligen Baujahr unsanierte Flachdächer sind in der Regel ein Sanierungsfall. Hier sollte auf alle Fälle ein auf Flachdächer spezialisierter Dachdecker hinzugezogen werden, da die Beurteilung aufgrund der Kiesschüttung oft schwierig ist. Auch ist auf bereits rissige Bitumenabdichtungen oder fehlerhafte Anschlüsse bei aufgehenden Bauteilen (Übergang Dachfläche zu Entlüftungsrohren, Kaminen oder Wandanschlüssen) zu achten.
• Sanitärausstattung, Bodenbeläge, Heizungssystem und Fenster entsprechen in der Regel nicht mehr heutigen Ansprüchen und müssen ausgetauscht werden.
• Elektroinstallation meist noch ausreichend, aber oft ebenfalls unmodern (wenig Sicherungen, FI-Schutzschalter?).
• Gesundheitsschädliche Holzanstriche zum Schutz vor Holzschädlingen. Oft nur durch Laborprüfung erkennbar, da die flüchtigen Bestandteile bereits zum Großteil ausgegast sind.
• Nachtspeicheröfen: Diese sind heute unwirtschaftlich und teuer in der Entsorgung.
• Asbesthaltige Bauteile wie z.B. Well-Eternit-Dächer (Garagen) oder Balkongeländer aus asbesthaltigem Platten-Material.

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Verkehrswertgutachten
Baujahre 1980 - 1999

Wohnhäuser dieser Baujahre weisen bereits deutliche Verbesserungen auf, insbesondere die der 90er-Jahre:

• Verbesserter Wärmeschutz
• oft bereits 30er Außenwände (oft HLZ)
• nach den ersten Energiekrisen in den 70er-Jahren erfolgte durch die Heizkostenverordungen (1981,1984,1989,2009,2021) eine ständige Erhöhung und Verbesserung der energetischen Qualität der Heizungsanlagen und der Gebäudehülle
• fehlende Luftdichtheit von Außenbauteilen (Außenwände, Dachflächen)
• noch weit entfernt von heutigen Anforderungen bzgl. Wärmedämm-Standards und Gebäudetechnik
• Typisches Merkmal sind oft die dunkelbraunen Holzfenster bzw. Fensterelemente bei den 80er Baujahren, die - sofern noch nicht getauscht - ausgetauscht werden sollten.
• nicht mehr zeitgemäße Sanitär-Ausstattung (farbige Sanitärobjekte, z.B. bahama-beige bei 80er-Jahre-Baujahren)
• oft Probleme mit Kupfer-Wasser-Leitungen durch Loch-Korrosion
• nicht UV-beständige Unterspannbahnen im Dach, die mit der Zeit porös werden (Gitter-Folien)
• Oft noch Niedertemperatur-Kessel und noch keine Brennwert-technik, aber schon mit Außenfühler
• Standard-Dachdeckung ist der Betondachstein, der leichter Moos und Flechten ansetzt als der Ton-Dachziegel.
• Nicht versenkte Tellerköpfe beim WDVS, die mit der Zeit als runde Flecken auf der Fassade sichtbar werden.
• Grundrissbesonderheit: Bei manchen Wohnungen im Geschoss-Wohnungsbau "fehlt" der vorher typische Flur- oder Windfang-Bereich und man betritt direkt den Wohnbereich, was manchmal eher gewöhnungsbedürftig ist und sich beim Wiederverkauf wertmindernd auswirken kann.

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Typische Mängel
Baujahre 2000 bis heute

Auch bei neueren Baujahren tauchen immer wieder Besonderheiten oder auch Mängel auf. Diese sind weniger spezifisch als bei älteren Baujahren und betreffen aufgrund des zunehmenden Kostendrucks im Baugewerbe auch häufig Ausführungsfehler oder Einsparungen am Grundriss. Zum Beispiel ist ein spezifisch für diese Baujahresklasse ab den 2010er-Baujahren auffälliges Erkennungsmerkmal, dass ein Raum für eine abgetrennte Küche oder Wände für offene Küchen teilweise komplett eingespart werden. Gerade im Geschoss-Wohnungsbau "klebt" dann eine Küchenzeile an einer Wand des Wohnbereiches und es gibt gar keinen klar abgegrenzten Küchenbereich mehr.

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Allgemeine Hinweise
zu der obigen Einteilung:

Die obigen Ausführungen sind nicht abschließend, sondern stellen lediglich einen Auszug der möglichen Besonderheiten oder Schäden dar. Zudem können diese über die beispielhaft angegebenen Baujahresklassen hinweg auftreten. Bei einer Objektbesichtigung zur Beurteilung des Objektzustandes können immer nur die augenscheinlich erkennbaren Besonderheiten berücksichtigt werden, da ja u.a. keine Bauteil-Öffnungen oder vertiefende Untersuchungen im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens statt finden können. Der Fokus liegt auf den Auswirkungen von bestimmten Merkmalen und/ oder Schäden auf den Marktwert. So werden im Verkehrswertgutachten in der Regel auch nicht die tatsächlichen Schadensbeseitigungskosten aufgeführt, sondern lediglich die Minderwerte geschätzt, die das jeweils festgestellte Merkmal oder der jeweils festgestellte Schaden auf den Marktwert nach Einschätzung des Gutachters haben dürfte.

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