Studien/ Untersuchungen/ Erörterungen

Immobilienbewertung in der Region Stuttgart

Darstellung der Abhängigkeit des Bodenwertes von der Einwohnerzahl
im Rems-Murr-Kreis:

Als Trendlinie ist eine Exponential-Funktion abgebildet. Die bessere Korrelation hat aber die Potenzfunktion
f(x) = 3,9451 * x ^0,505.

Diese ist aber leider im Chart aus technischen Gründen noch nicht darstellbar.

Bei dieser Potenz- Funktion liegt das Bestimmtheitsmaß immerhin bei rund 0,60, was eine gewisse Korrelation zeigt, aber nicht sehr signifikant ist.

Weiterhin trotzdem sehr interessant ist, welche Städte/ Gemeinden ober- und unterhalb der Trendlinie liegen. Hier sticht zum Beispiel Backnang mit 37.500 Einwohnern heraus, das weit unterhalb des nach Trend zu erwartenden Bodenwertniveaus liegt. Das Gleiche gilt für Murrhardt.

Schorndorf liegt hier bei fast gleichen Einwohnerzahlen (Entfernung zu Stuttgart nur 3 km weniger) bei einem fast doppelt so hohen, mittleren Bodenwertniveau! Das ist doch schon erstaunlich.

Gar keine Korrelation hat die Untersuchung der Veränderung der Einwohnerzahl in einem Zehn-Jahres-Zeitraum (2011 - 2021) ergeben (Wanderungssaldo). Vermutlich korreliert der Wanderungssaldo besser mit der Änderungsrate des Bodenwerts für den gleichen Zeitraum und nicht so sehr mit dem absoluten Bodenwertniveau. Das wäre plausibel. Dies kann man zum Beispiel an der Gemeinde Berglen sehen. Der Bodenwert in Berglen hat in den letzten 10 Jahren stark zugelegt und siehe da - dementsprechend hat Berglen mit + 12 % auch den stärksten Einwohnerzuwachs im Landkreis.

Es gibt aber eine Größe, die sehr gut mit dem Bodenwertniveau korreliert und das ist die Entfernung zu Stuttgart in km.

Mit zunehmender Entfernung zur Metropole sinkt das Bodenwertniveau im Rems-Murr-Kreis. Hier liegt das Bestimmtheitsmaß, das die Korrelation angibt, bei 0,894 (1,0 = 100-prozentige Korrelation).

Man sieht auch, dass erst bei etwa gleicher Entfernung zur Metropole als zweite Größe dann die Einwohnerzahl eine Rolle spielt. Man sieht dies beispielsweise bei 30 km liegt Schorndorf deutlich oberhalb der Trendlinie (mit 39.600 Einw.) und Burgstetten mit 3.700 Einw. deutlich darunter.

Der nachfolgende Graph veranschaulicht das sehr schön:

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Baulandentwicklung von 1975 - 2021

Vergleich Gesamtdeutschland - Baden-Württemberg - Inflation

Bei der Makrolage schaut man sich zuerst die großräumige Lage an. Hätte die Menschheit bereits andere Planeten besiedelt, wäre das erste Lagekriterium der Planet. Dann kommen 1) der Kontinent 2) das Land 3) das Bundesland (für Deutschland) 4) die Region 5) der Landkreis 6) die Stadt/ Gemeinde. Alles andere danach ist eher schon die kleinräumige Betrachtung (Mikrolage).

Es ist daher im Bezug auf die Makrolage interessant, sich einmal die langjährige Entwicklung der Bodenpreise (Bauland (ebf) im Wohngebiet) in Deutschland und im Vergleich dazu in Baden-Württemberg anzuschauen. Zusätzlich ist die Inflationsrate des jeweiligen Jahres abgebildet (mit Faktor 10 multipliziert wegen der Darstellbarkeit). Die Entwicklung ist in der nachfolgenden Grafik dargestellt. Die Daten stammen von DESTATIS.

Diese Grafik ist nach meiner Ansicht in vielfacher Hinsicht interessant.

Zum Einen die Entwicklung der Bodenwertpreise in Baden- Württemberg absolut und im Vergleich zu den gesamtdeutschen Preisen. Von 1975 bis 1982 verläuft die Entwicklung noch weitestgehend parallel. Von 1982 - 2015 liegt das Preisniveau in Baden-Württemberg deutlich über dem gesamtdeutschen Durchschnittsniveau, wobei bereits im Zeitraum 2007 - 2016 die mittleren Bodenpreise in Baden-Württemberg seitwärts tendieren, wohingegen sie in Gesamtdeutschland kontinuierlich weiter steigen, so dass sie im Jahr 2016 fast den gleichen Wert erreichen.

Was ist da in Baden-Württemberg passiert? Das einstige Vorzeige- Ländle - oder nach neuester Werbekampagne auch in guter alter "Schwänglisch- Tradition" "The Länd" genannt - scheint hier gegenüber den anderen Bundesländern an Boden(wert) verloren zu haben!

Die Inflation im Betrachtungszeitraum spielt eigentlich keine Rolle. Die jährliche Inflationsrate (MIN: -1 %, MAX: 6,3 %) weist keine erkennbare Korrelation zu den Preisentwicklungen auf.

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Vergleich Bodenwertentwicklung versus DAX- Entwicklung (Aktien) und Goldpreis

Unter Berücksichtigung der Inflation (1975 - 2020)

Wer 1975 einen Euro in den Dax investiert hat, bekommt 2020 23,35 € zurück (vor Steuer und Inflation). Dagegen erhielt man bei einem Investment von 1 € im Jahr 1975 in ein durchschnittliches Grundstück in einem Wohngebiet 2020 nur 8,16 € zurück. Die kummulierte Inflation dieses Zeitraums beträgt ca. 178 %, was soviel bedeutet, dass derjenige, der den einen Euro gar nicht investiert oder angelegt hat, schon 1996 gar nichts mehr hatte. Aber für die reine Wertänderungsrate spielt die kummulierte Inflation in diesem Zeitraum, bezogen auf die Einmalanlage in 1975, eine eher kleine Rolle. Bei den Aktien erhielt man inflationsbereinigt immer noch das 21,57-fache seines eingesetzten Kapitals und bei der Anlage in ein Baugrundstück (Mittelwert Deutschl.) immerhin noch das rund 6,38-fache seines Einsatzes.

Die Grafik berücksichtigt keine Verzinsung (Dividenden od. Bodenwertverzinsung). Auch steuerliche Gesichtspunkte sind noch gesondert zu berücksichtigen. Wichtig ist auch, dass der deutsche Boden- Mittelwert verwendet wurde. Die Wertentwicklung in besonders guten Makrolagen kann hier ein ganz anderes Bild mit deutlich höheren Steigerungsraten ergeben (ebenso bei bebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen).

Den Vorteil, den man bei der Immobilienanlage (hier: Bodenwert) sehen kann, ist die gegenüber der Aktienanlage (DAX) viel geringere Volatilität und es gibt bis auf ganz wenige Jahre einen kontinuierlichen Aufwärtstrend. Ob dies ab 2023 auch so bleiben wird, ist interessant zu beobachten.

Bei den Aktien erkennt man das Platzen der sogenannten "Dotcom- Blase" nach der Jahrtausendwende (Wertverlust ca. 75 %) und den Wertverlust von fast 50 % des Indexes nach der Finanzkrise 2008. Aber man sieht auch die jeweils recht schnelle Erholung nach den Einbrüchen. Dies scheint mir eher für eine "buy-and-hold-Strategie" evtl. mit "stop-loss-Absicherung" und gegen ein kurzfristiges Traden zu sprechen, es sei denn, man könnte solche großen Einbrüche rechtzeitig kommen sehen.

Nachträglich wurde auch noch die Goldpreisentwicklung eingefügt (1978 - 2020), da Gold ja auch eine beliebte Anlageklasse darstellt und insbesondere als Absicherung für absolute Krisenzeiten gilt. Man sieht, dass Gold sich wesentlich schlechter entwickelt hat als der durchschnittliche deutsche Bodenwert, dann aber ab 2004 mächtig aufgeholt hat und aktuell gleich auf liegt mit dem Bodenwert. Konstatieren muss man aber beim Gold die höhere Volatilität gegenüber dem Bodenwert.

Aber der absolute Hammer kommt zum Schluss. Nämlich die lila Linie. Damit könnte man vermutlich einige Wetten gewinnen. Wenn man jemanden darauf tippen lassen würde, was die lila Linie abbildet, würde man niemals darauf kommen, dass es sich dabei um die prozentuale Wertentwicklung einer Neubauwohnung in München von 1980 - 2020 handeln könnte! Diese Kurve hat mich allerdings sehr überrascht, weil auf diese lange Sicht gesehen selbst der durchschnittliche deutsche Bodenwert die Neubau- Eigentumswohnung in München schlägt!!!

Dabei können sich jüngere Marktteilnehmer vermutlich nicht vorstellen, dass sich die Immobilienpreise in München von 1980 bis ca. 2008 "ganz normal" - für bis dahin beobachtete Verhältnisse - entwickelt haben, was bedeutet, dass die Verdoppelung in etwa alle 30 Jahren eintritt.

Zuerst ab 2010 ging die rasante Entwicklung los, die dann darin kulminierte, dass sich die Preise im letzten Jahrzehnt innerhalb von nicht mal ganz zehn Jahren verdoppelt haben, was soviel bedeutet, dass sich die Teuerungsrate der Wohnungspreise verdreifacht hat. Die Preisinformationen zu den Neubauwohnungen stammen übrigens aus den Grundstücksmarktberichten der Stadt München, d.h. eine validere Quelle dafür gibt es eigentlich nicht. Zur Verdeutlichung habe ich diese Werte in der nachfolgenden Grafik nochmals mit den tatsächlich veröffentlichten durchschnittlichen €- Preisen für Sie dargestellt.

Ebenfalls bemerkenswert ist, dass bei der vermeintlich so inflationssicheren Anlage in eine Eigentumswohnung in München in dem betrachteten Zeitraum ganze 43,3 % des erreichten Wertzuwachses von der Inflation "aufgezehrt" werden (Wertsteigerung 411 %, Inflation 178 %). Damit wäre dies 1975 unter den Alternativen Baugrundstück, DAX- Index- Zertifikat und Gold die schlechteste Anlage- Alternative gewesen.

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Preisentwicklung Neubau- Eigentumswohnungen (mittleres Preisniveau) in BW

Die Daten entstammen größtenteils den Grundstücksmarktberichten der jeweiligen Gutachterausschüsse. Einzelne Jahre, bei denen die Daten (noch) nicht bekannt sind, wurden durch den Chart geglättet.

Für einen Immobiliengutachter ist es manchmal wichtig, die Entwicklungen der einzelnen Teilmärkte in den einzelnen Regionen oder Städten zu kennen. So kann er Quervergleiche ziehen zwischen Städten, die eine ähnliche Preisstruktur oder -entwicklung hatten bzw. haben.

Wenn dann der eine Gutachterausschuss keine Vergleichsdaten hat, kann man versuchen, diese aus den Grundstücksmarktberichten anderer Städte abzuleiten bzw. diese zumindest als Anhaltspunkt zu verwenden.

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Anzahl fertiggestellter Wohnungen von 1950 - 2021

Vgl. Deutschland und Baden-Württemberg

Quelle: Statistisches Bundesamt Destatis

Von Anfang der Fünfziger Jahre bis Mitte der Fünfziger Jahre stieg die Anzahl fertiggestellter Wohnungen in den alten Bundesländern von rund 370.000 Wohnungen auf ein Niveau von um die 600.000 Wohnungen pro Jahr. Der Spitzenwert wurde 1970 mit rund 714.000 fertiggestellten Wohnungen erreicht. Von da an fiel der jährliche Ausstoß bis kurz vor der Wende 1988 auf ein Niveau von rund 208.000 Wohnungen.

Die Bevölkerung der alten Bundesländer stieg von 1950 bis 1989 um ca. 1,16 Mio. Einwohner. Ab 1990 ist die gesamtdeutsche Bevölkerung abgebildet, , die bis 2021 um ca. 3,5 Mio. Einwohner zulegte.

Nach der Wende wurden wieder deutlich mehr Wohnungen gebaut. Der Spitzenwert lag schließlich zwischen 1995 - 1997 mit um die 600.000 Wohnungen/ Jahr.

Von 1997 bis 2010 fiel diese Kennzahl bis auf den absoluten Tiefpunkt in 2010 mit nur noch rund 160.000 fertig gestellten Wohnungen. Seit dem stieg die Zahl wieder kontinuierlich und lag 2021 bei rund 293.000 neuen Wohnungen.

Der Zuzug durch Migration und Flüchtlinge erfolgt ja hauptsächlich in die Ballungsgebiete, so dass hier für einige Städte eine "Wohnungsnot" prognostiziert ist. Daraufhin verkündete die Bundesregierung (Ampel) ein Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, dessen Erreichen allerdings 2023 aufgrund der gestiegenen Hypothekenzinsen, einigen Lieferengpässen und den Teuerungsraten am Bau wohl eher unrealistisch sein dürfte.

Es reicht eben nicht, irgendwelche Ziele auszurufen, sondern es müssen auch die Rahmenbedingungen dann so gesetzt werden, dass die Akteure am Markt einen Anreiz haben, zur Erfüllung dieses Zieles beizutragen. Denn noch ist Deutschland eine soziale Marktwirtschaft und keine sozialistische Planwirtschaft.

In Baden-Württemberg ist tendenziell seit 1994 eine kontinuierlich abnehmende Anzahl fertiggestellter Wohnungen zu beobachten, wohingegen die Bevölkerung von 10,27 Mio. Einw. auf 11,13 Mio. Einw. gewachsen ist.

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Durchschnittliche Kaufwerte für Bauland

Alle Regierungsbezirke mit Stadt- und Landkreisen in Baden-Württemberg

Nachfolgend können Sie sich für Baden-Württemberg (gesamt), für die einzelnen Regierungsbezirke (gesamt) oder die einzelnen Stadt- oder Landkreise innerhalb eines Regierungsbezirkes den Umsatz des entsprechenden Jahres (Zahl der Kauffälle) und den durchschnittlichen Kaufwert für Wohnbauland (erschließungsbeitragsfrei) anzeigen lassen.

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg

Nach Auswahl bei Touchscreens:

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg

Die durchschnittlichen Kaufwerte sind auch ein gutes Indiz für das Preisniveau in den jeweiligen Regierungsbezirken, Landkreisen oder Stadtkreisen.

Sie hängen aber sehr stark auch vom zufälligen jährlichen Grundstücksverkehr ab - zum Beispiel davon, ob in starken Gegenden mehr Umsatz war als in schwächeren Stadtteilen, oder ob ein großes Neubaugebiet auf den Markt gekommen ist.

Daher können die Werte von einem auf das andere Jahr stark schwanken.

Zum Vergleich für die ausgewählte Stadt/ den ausgewählten Landkreis oder Regierungsbezirk ist der für das ausgewählte Jahr dokumentierte Minimum- und Maximum- Kaufmittelwert aus ganz Baden-Württemberg aufgeführt. Für das Jahr 2020 und davor hat das Statistische Landesamt leider keine "Anzahl der Kauffälle" veröffentlicht, so dass man leider nicht die Entwicklung des Umsatzes auf dem jeweiligen regionalen Immobilienmarkt sieht.

Zudem haben für 2020 nicht alle Teilnehmer auch den Bodenwert für reine Wohnbauflächen veröffentlicht, sondern teilweise nur den für alle Baulandarten, so dass manchmal der Vergleich etwas hinken kann.

Für ganz Baden-Württemberg ist der Umsatz für Grundstücke in Wohngebieten um rund 17,72 % zurückgegangen. Dafür ist der durchschnittliche Kaufwert pro m² von 245 €/ m² um 26,12 % auf 309 €/ m² gestiegen.

In der unteren Grafik ist die Entwicklung der Kaufwerte für die ausgewählte Stadt (den ausgew. Landkreis) von 1975 bis 2021 dargestellt.

Leider weist die Veröffentlichung des Statistischen Landesamtes hier teilweise Lücken auf.

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Wohnungspreise (Bestand)

Jahre 1989 - 2021

Für die Preisinformationen wurden verlässliche Quellen herangezogen und zunächste alle Preise für einfache bis sehr gute Wohnungen gesammelt.

Die Schwierigkeit liegt darin, dass die Angaben zu einfachen, mittleren und guten Wohnungen nicht "genormt" sind, so dass unterschiedliche Quellen, diese Angaben unterschiedlich interpretieren. Deshalb wurde für jedes Auswertungsjahr ein "Array" (Bereich) gebildet, in dem alle gesammelten Daten der unterschiedlichen Quellen zusammen eingestellt und dann aufsteigend sortiert wurden.

Dadurch erhält man für die ausgewählte Stadt und das ausgewählte Jahr einen sehr guten Überblick, der durch mehrere Quellen validiert ist.

Doppelte Werte wurden nicht entfernt, so dass man auch eine Häufung in einem bestimmten Preis sehen kann.

In der unteren Grafik ist die Entwicklung des langjährigen Mittelwerts dargestellt.

Es ist hier nur der Teilmarkt "Wiederverkauf" ohne Erstverkauf dargestellt.

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Korrelation Bodenwert u. Siedlungsdichte

Stadtkreise | Landkreise in Baden-Württemberg

Bei den Landkreisen ist die Korrelation ganz eindeutig gegeben. Hier ergibt sich ein Bestimmtheitsmaß r² von rund 0,83 für die lineare Funktion (Bodenwertniveau) f (x) = 0,3891x + 33,602 für x = Einwohner pro km ².

Aber wie sieht es bei den Stadtkreisen (große Städte) in Baden-Württemberg aus?

Die beste Näherungsfunktion ist eine polynomische Funktion 2.Grades: f (x) = 0,00009 x ² - 0,1593 x + 363,6. Das Bestimmtheitsmaß r ² liegt hier aber lediglich bei rund 0,45. Die Korrelation ist also nicht sehr hoch.

Man kann daher bei größeren Stadtkreisen offensichtlich das Bodenwertniveau nicht bzw. schlecht alleine mit der Siedlungsdichte erklären bzw. dieses nicht alleine daraus ableiten.

Verwendet wurden Daten von 2001, weil für dieses Jahr alle Daten für Kaufwerte und Siedlungsdichte lückenlos vorlagen. Die Punkte sind folgenden Städten zuzuordnen (SD/BW):

• Baden-Baden: (376/394)
• Heidelberg: (1289/614)
• Freiburg i. Br.: (1340/361)
• Heilbronn: (1194/304)
• Stuttgart: (2815/708)
• Ulm: (988/228)
• Karlsruhe: (1606/286)
• Pforzheim: (1195/202)
• Mannheim: (2115/305)

Um weitere Schlüsse aus der Bedeutung der Siedlungsdichte im Zusammenhang mit dem Bodenwertniveau zu ziehen, müßte man noch mehr Städte untersuchen und evtl. regionale Besonderheiten mit einbeziehen. Was man vielleicht sagen kann ist, dass eine Stadt, die bei gleicher Siedlungsdichte ein höheres Bodenwertniveau aufweist, die besseren Rahmenbedingungen (höhere Attraktivität) aufzuweisen scheint. Genauso ist beim Vergleich parallel zur x- Achse davon auszugehen, dass bei zwei Städten mit gleichem Bodenwertniveau vermutlich diejenige mit der geringeren Siedlungsdichte grundsätzlich die höhere Attraktivität aufweist.

Zur Überprüfung wurde noch einmal eine größere, bunt gemischte Gruppe von 88 Städten aus unterschiedlichen Regionen in Baden-Württemberg hinsichtlich der Korrelation Siedlungsdichte zu Bodenwert untersucht. Das Ergebnis kann in dem nachfolgenden Chart begutachtet werden:

Als rote Linie ist die Näherungsfunktion f (x) = - 0,0007 x ² + 0,5391 x + 222,365 dargestellt (Geltungsbereich 140 < x < 3000). Die Daten weisen einen r- Wert von rund 0,547 auf. Dies liegt etwas höher als bei den größeren Stadtkreisen.

Sowohl die Einwohnerzahl als auch die Gesamtfläche des Stadtgebietes in km² wiesen überhaupt keine Korrelation mit dem Bodenwertniveau einer Stadt auf. Diese Größen werden - wie bereits oben beim Rems-Murr-Kreis beschrieben - erst relevant im regionalen Kontext innerhalb eines Landkreises, nachgeordnet nach dem Zentralitätsindex (Entfernung vomnächsten Ober- bzw. Mittelzentrum).

Nimmt man die Näherungsfunktion als Trennlinie, so kann man sagen, dass eine Stadt umso attraktiver ist (wenn man den Bodenwert als Maß für die Attraktivität sieht), je weiter sie oberhalb der roten Linie liegt und umso unattraktiver, je weiter sie unterhalb der roten Linie liegt.

Die Bodenwerte wurden für diesen Chart der Broschüre 'LBS- Markt für Wohnimmobilien 2022' entnommen. Die Flächen der Städte und die Einwohnerzahlen für 2022 wurden im Internet recherchiert.

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Korrelation Bodenwert u. Wohnungspreise

88 Städte in Baden-Württemberg

Als Trend- Funktion bietet sich hier die Exponentialfunktion f(x) = 3493,1 * e ^{0,0005 x} an, wobei e = Eulersche Zahl (2,71828...). Der r-Wert liegt bei rund 0,664, was eine ganz gute Korrelation beschreibt. Die Eingangsdaten stammen von der LBS Wohnimmobilienbrochüre 2022. Es wurden die Daten für den "häufigsten Wert" verwendet. Mit noch valideren Daten (z. B. vom Gutachterausschuss und evtl. innerhalb einer Stadt differenziert nach Stadtteilen) würde sich vermutlich eine noch höhere Korrelation ergeben.

Dies ist ein erwartbares Ergebnis, da ja der Bodenwert Bestandteil des Wohnungspreises ist, wobei hier die Preise für Eigenheime zur Bestimmung des Bodenwertniveaus herangezogen wurden. Der Bauträger kauft das Grundstück ein und baut darauf die Wohnanlage. Daher ist klar, dass gerade im Erstverkauf eine hohe Korrelation zwischen Bodenwert und Erstverkaufspreisen für Wohnungseigentum besteht. Man sieht bei den Wiederverkaufspreisen daher - auch erwartbar - eine etwas geringere Korrelation, da verstärkt das Spiel von Angebot- und Nachfrage auf dem Teilmarkt für wiederverkaufte Wohnungen eine Rolle spielt und nicht so sehr der Bodenpreis als Bestandteil des Wohnungspreises. Trotzdem ist auch hier eine Korrelation alleine durch das Bodenwertniveau gegeben.

Näherungsfunktion: f(x) = 2.399,195 * e ^{0,0005319 x} . Korrelation (r-Wert): rund 0,53. Die Steigung (erste Ableitung) ist sowohl bei Erstverkaufs- als auch bei den Wiederverkaufspreisen ungefähr gleich - nämlich e^{0,0005 x} . D.h. die Funktion für die Wiederverkaufspreise ist lediglich um den Faktor von rund 0,69 in Richtung x- Achse verschoben. Das heißt, im Mittel liegt der Abschlag auf die Erstverkaufspreise bei rund 31 Prozent (Daten von 2022).