Stuttgart ist berühmt/ berüchtigt für seine Kessellage. Diese bringt tolle Vorteile mit sich, wie zum Beispiel die sehr begehrten und daher teuren Halbhöhenlagen. Im Norden ist dies natürlich die bekannteste Halbhöhenlage Stuttgarts: Der Killesberg.
Die teuersten Lagen sind hier rund um die Lenzhalde/ Hauptmannsreute zu finden. Der Kräherwald schließt direkt an und ist ein beliebtes Ziel zum Spazierengehen und Sport treiben.
Viele alte Villen und interessante Architektur sind auch zu finden, wenn man die Hasenbergsteige erklimmt und sich dann weiter auf den "Blauen Weg" macht, der den ein oder anderen schönen Winkel Stuttgarts und so manchen schönen Ausblick darbietet.
Im Süden Stuttgarts bietet die Gänsheide einige schöne Wohnlagen. Auch rund um den Bopser läßt es sich gut Wohnen. Wer die Möglichkeit hat, sollte einmal vom Marienplatz aus mit der Zahnradbahn (auch "Zacke" genannt) hoch nach Degerloch fahren. Entlang dieser Strecke lassen sich auch gute Wohnlagen entdecken.
Der Stuttgarter Westen ist eine der am dichtesten besiedelten Stadtteile in Europa und bietet überwiegend mittlere Wohnlagen. Aber auch hier gibt es abseits der viel befahrenen Durchgangsstraßen wie Schloß-/ Bebelstraße oder Schwabstraße die ein odere andere gute Lage wie zum Beispiel am Vogelsang.
Durch die Kessellage ist das Angebot an Immobilien (Häusern und Wohnungen) begrenzt, was eine Erklärung für das hohe Preisniveau ist. Eine weitere Ursache für hohe Preise ist die Qualität und Dichte der Wirtschaftsansiedlungen in und um die Stadt. Hier ist der Südwesten noch stark geprägt von der Autoindustrie, aber auch der Dienstleistungssektor mit Banken und Versicherungen ist stark vertreten.
Stuttgart gehört daher zu den sogenannten Top-7-Städten (big seven) in Deutschland, neben Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt und München. Wie alle diese Städte hat auch Stuttgart einen spannenden Immobilienmarkt zu bieten.
"Nur wer die Vergangenheit kennt, kann die Zukunft gestalten", ist ein Spruch, der mir in Erinnerung geblieben ist.
Dementsprechend wollen wir einen Blick auf die zurückliegende Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen in Stuttgart werfen. Als Quelle wurden die Veröffentlichungen des Gutachterausschusses Stuttgart in den Jahren zwischen 2002 - 2022 herangezogen. Einige Daten wurden im Sinne einer Glättung minimal angepaßt.
Es handelt sich um die Preise für Neubauwohnungen (bis ca. 5 Jahre alt), mit entsprechend gehobener Neubauausstattung in mittleren Wohnlagen:
Wie man sieht hat sich der Wohnungspreis in diesem Zeitraum etwa verdreifacht. Von 2005 - 2011 gab es nur eine stagnative, leicht steigende Entwicklung.
Ab 2014 haben dann die jährlichen Preissteigerungen zugenommen. Zwischen 2013 - 2018 hat die jährliche Preissteigerung im Mittel zwischen 11 - 15 % betragen. Von 2019 - 2021 trat - vermutlich auch in Folge der Corona- Krise - eine Normalisierung auf ca. 2 % jährlich ein. Von 2021 auf 2022 gab es noch einmal einen richtigen Sprung um 19 %.
Beachten muss man hierbei, dass das hier gewählte Jahr der Veröffentlichung die Entwicklung des Vorjahres (bzw. zweier Vorjahre) abbildet.
Interessant wird der nächste Grundstücksmarktbericht 2023, in dem die Entwicklung für 2022 abgebildet wird. Hier dürfte die Steigerungsrate deutlich geringer ausfallen. Für die Entwicklung in 2023 wäre aufgrund der gestiegenen Bauzinsen und der höheren Lebenshaltungskosten und somit des geringeren verfügbaren Einkommens der Haushalte eher eine Stagnation der Preise zu erwarten.
Zum Vergleich ist auch die Wertentwicklung für neue Eigentumswohnungen in München für den gleichen Zeitraum mit abgebildet. Man sieht das nochmal deutlich höhere Preisniveau bei Eigentumswohnungen in München.
Daten- Quelle: LBS - 'Markt für Wohnimmobilien'
Wie man sieht, stechen zwei Städte mit sehr hohen Ausreißern nach oben heraus. Zum einen Hamburg, was an den Toplagen an der Elbchaussee, am Roterbaum und in Harvestehude liegen dürfte und zum anderen München, das z.B. im Herzogpark einige Toplagen mit sehr hohen Grundstückspreisen zu bieten hat. Da können die anderen Städte, wie z.B. Stuttgart mit dem Killesberg, nicht ganz mithalten, auch wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass auch hier im Einzelfall bereits Preise deutlich jenseits des im Chart gezeigten Spannenoberwertes erzielt worden sind.
Grundsätzlich können solche Veröffentlichungen immer nur Anhaltspunkte sein, wenn es für einen Immobiliengutachter darum geht, den Wert eines individuellen Grundstückes zu ermitteln. Hier kommt es im Einzelfall auf verschiedene Kriterien wie Grundstücksgröße, Ausrichtung, Bebaubarkeit, Nachbarschaft und weitere Besonderheiten an. Ganz zu Schweigen von der Bebauung, die dann gesondert bewertet werden muss. Gerade bei exklusiven Lagen ist es aufgrund der sehr hohen Sachwertfaktoren und des ganz engen Marktsegments nicht ganz leicht, ein solches Objekt marktgerecht zu bewerten.
Wenn Sie eine Wertermittlung bzw. ein Immobiliengutachten von einem versierten Immobiliengutachter für Ihre Immobilie benötigen oder als Kaufinteressent den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Region Stuttgart erwägen, dann melden Sie sich über das Kontaktformular oder die sonstigen Kontaktdaten (siehe Impressum).
In obigem Chart ist die Mietentwicklung für mittlere Bestandsmieten (mittlere Ausstattung und Lage) in €/ m² abgebildet. Zusätzlich wurde der Rohertragsvervielfältiger für den mittleren Preis einer Eigentumswohnung ermittelt und dieser zum Vergleich mit dem mittleren Vervielfältiger für Mehrfamilienhäuser (Quelle RDM bzw. IVD) dargestellt.
Mit anderen Worten: Das Wievielfache der Miete muss man für eine Eigentumswohnung bzw. für ein Mehrfamilienhaus bezahlen.
Was sofort auffällt: Für eine Eigentumswohnung muss in der Regel ein höherer Vervielfältiger bezahlt werden als für ein Mehrfamilienhaus. Ab ca. 2016 haben sich aber die beiden Vervielfältiger angeglichen, d.h. man bekommt jetzt die ETW für den gleichen Vervielfältiger wie das Mehrfamilienhaus (MFH).
Der Abstand zwischen den Vervielfältigern war den Daten zufolge im Jahre 2006 am größten, wo der mittlere Vervielfältiger für ein Mehrfamilienhaus bei dem 14,3-fachen lag und für eine Eigentumswohnung bei dem 27,33-fachen!
m²-Miete * 12 * jeweiligen Vervielfältiger ergibt den m²- Preis für eine Eigentumswohnung bzw. für ein Mehrfamilienhaus. Immobiliengutachter kennen das aus ihrer Bewertungspraxis, dass der m²- Preis für die Eigentumswohnung in der Regel über dem Durchschnittspreis (Kaufpreis/ m² Wohnfl.) eines Mehrfamilienhauses liegt.
Die Berechnung des Sachwertes (Substanzwertes) einer Immobilie (Bodenwert + Zeitwert der baulichen Anlagen + Außenanlagen) führt nicht direkt auch zum Marktwert, da je nach Marktverfassung und -konstellation (Verkäufermarkt/ Käufermarkt) und den makrökonomischen Rahmenbedingungen ein Ab- oder ein Aufschlag auf den Sachwert vorzunehmen ist. Dieser Faktor, mit dem der Sachwert multipliziert werden muss, um zum Marktwert zu gelangen, heißt Sachwertfaktor.
In der obigen Grafik sind die Mediane der jeweiligen Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser in Stuttgart dargestellt. Bis 2016 wurden die Sachwertfaktoren nur bis zu einem vorläufigen Sachwert von 800.000 EUR veröffentlicht. Ab 2019 dann bis ">1.100.000 EUR", ab 2021 bis ">1.600.000 EUR" und ab 2023 dann bis "> 2.000.000 EUR". Auch hieran sieht man die sehr dynamische Preisentwicklung, die 2016 begann.
Im Laufe der Zeit hat sich auch das Modell, auf dessen Basis die Faktoren abgeleitet wurden, verändert. Man sieht hier sehr gut die Niveau- Änderung von 2016 auf 2017. Inwieweit hier der Wechsel bei der Sachwertermittlung von NHK2000 (bis 2016) auf die NHK2010 (ab 2017) eine wesentliche Rolle spielt, wurde nicht untersucht. Nach meiner Erinnerung sind bei neueren Objekten die Sachwerte nach NHK2010 höher und bei Bestandsobjekten gleichen sie sich wegen der linearen Alterswertminderung an. Vorher wurde ja bei den NHK2000 in der Regel noch die Alterswertminderung nach Ross verwendet, die niedrigere Abschläge bei Bestandsobjekten zur Folge hatte. Insofern dürfte der Großteil des Preisniveau- Sprunges von 2016 auf 2017 schon durch den Markt verursacht worden sein und nicht durch den Systemwechsel.
Weiterhin fällt auf, dass die bis 2016 abgeleiteten Medianwerte wenig Gefälle aufweisen und fast linear und parallel zur x- Achse verlaufen. Ab 2017 sieht man dann schon deutlich den "Normalverlauf", dass die Sachwertfaktoren tendenziell mit zunehmendem Sachwert sinken (umgekehrte Proportionalität).
Wie schwierig es in Stuttgart ist, aus den veröffentlichten Sachwertfaktoren einen Marktwert abzuleiten, zeigt die unten stehende Grafik:
Man sieht, wie stark die Sachwertfaktoren um den Mittelwert/ Median streuen (sehr hohe Standardabweichung). Diese Unterschiede müssen m. E. hauptsächlich auf nicht ausreichend bei der Sachwertermittlung berücksichtigte Lageunterschiede zurückzuführen sein. Daher wäre es wünschenswert, wenn die Sachwertfaktorableitung differenzierter nach Lagen erfolgen würde. Natürlich müssen dafür auch immer eine ausreichende Menge an Verkaufsfällen zur Verfügung stehen im jeweiligen Auswertungszeitraum.
Daten- Quelle: Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses Stuttgart
Die unteren drei Punkte geben die Preisspanne für den Wiederverkauf (Bestand) an:
Die oberen drei Punkte bilden die Preisspanne für den Erstverkauf (Neubau):
Daten- Quelle: LBS - 'Markt für Wohnimmobilien'
Dass Stuttgart einen sehr starken Markt für Eigentumswohnungen mit stabilen Preisverhältnissen hat, ist bekannt. Im Teilmarkt Erstverkauf (neue Wohnungen vom Bauträger) hebt sich das Luxussegment ab 2010 deutlich vom mittleren Preisniveau ab.
Man sieht im Chart, dass die Preise für gehobenes Wohneigentum im Neubaubereich ab 2010 etwa beim Doppelten des mittleren Preisniveaus im Neubaubereich liegen. Eine Toplage mit gehobener Ausstattung hat hier seinen Preis.
Daten- Quelle: Grundstücksmarktbericht 2023 des Gutachterausschusses Stuttgart
und LBS "Markt für Wohnimmobilien"
In dem obigen Chart ist anhand der roten "Candlesticks" die von der Bausparkasse beobachtete und in der Brochüre "Markt für Wohnimmobilien" veröffentlichte Baupreisentwicklung in Stuttgart abgebildet. Dabei zeigt der breite Balken jeweils die mittlere, am häufigsten erzielte Preisspanne und die "Dochte" nach unten oder oben die jeweiligen Markt- Maxima und -Minima.
Die blaue Linie zeigt die vom Gutachterausschuss Stuttgart veröffentlichte Bodenpreis- Indexreihe. Diese gibt an, um wieviel Prozent sich der Bodenwert - bezogen auf ein Basisjahr - entwickelt hat. Die Reihe wurde umgerechnet auf das Basisjahr 2004=100 als Ausgangsjahr der Betrachtung. Man sieht, dass die Entwicklung tendenziell ähnlich dargestellt wird. Letztlich sind die Daten des Gutachterausschusses etwas valider, die im Zeitraum 2007 - 2011 einen relativ flachen Kurvenverlauf zeigen und dafür ab 2014 bis 2021 einen sehr steilen Anstieg.
Auf der linken y-Achse sind die Bodenpreise in Euro/ m² und auf der rechten y-Achse die Hauspreise in Tausend Euro angegeben.
Meistens, wenn man eine Immobilie bewerten muss, wird dies für einen aktuellen Wertermittlungs- Stichtag gewünscht. Manchmal möchten Kunden ein Haus schätzen lassen zu einem zurückliegenden Stichtag. Dies ist des Öfteren bei Erbschaften der Fall, wenn in der Regel eine Bewertung zum Todestag des Erblassers gemacht wird. Hier muss die Immobilienbewertung dann auf länger zurückliegende Daten zurück greifen. Dann kann es nicht schaden, wenn man weiß, wie es um die Immobilienmärkte in der Vergangenheit bestellt war, um einen zurückliegenden Immobilienwert zu ermitteln. Benötigen Sie für die Wertermittlung einer Immobilie in Stuttgart ein Gutachten dann melden Sie sich. Hier ist der Link zu meinen Kontaktdaten.
"Sie suchen einen Immobiliensachverständigen zur Wertermittlung eines Hauses oder einer Wohnung in der Region Stuttgart? Dann melden Sie sich bei mir. Ich mache Ihnen ein gutes Angebot für ein Gutachten oder eine kürzere Marktwertermittlung."
Mehr als 600.000 Einwohnerinnen und Einwohner leben in Stuttgart. Die Hauptstadt des Landes Baden-Württemberg gehört damit zu den zehn größten Städten Deutschlands. Viele kommunale Daten und Fakten zum Stadtgebiet liefert das Statistische Amt der Stadt Stuttgart.
In Stuttgart bedingen die hohe Nachfrage nach Wohnungen und die Flächenengpässe für den Wohnungsbau einen angespannten Wohnungsmarkt. Knapp 90 Prozent der befragten Wohnungsmarktexperten halten die aktuelle Marktlage für angespannt, allein 50 Prozent bewerten die Situation als sehr angespannt (Stand 2020 - Quelle Statistisches Amt der Stadt Stuttgart).
Dies läßt für die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und Mieten der nächsten Jahre zu erwarten, dass es vermutlich keine starken Preisrückgänge geben wird. Aufgrund der gestiegenen Hypothekenzinsen und der stark gestiegenen Inflation wird es vermutlich insbesondere im mittleren Preissegment eine längere Seitwärtsbewegung des Marktes geben (Einschätzung Febr. 2023).
Wo auch immer ihre Immobilie liegt - in Stuttgart-West, in Stuttgart-Süd, Stuttgart-Ost, Stuttgart- Mitte oder in Stuttgart-Nord. Gutachten in Stuttgart habe ich schon für die unterschiedlichsten Immobilien (Eigentumswohnung, Wohnhaus, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus, Bauplatz, Gewerbehalle, etc.) erstellt.
Ich freue mich daher darauf, auch Ihnen eine fundierte Bewertung in Stuttgart zu einem fairen Preis anzubieten.
Schreiben Sie mir Ihr Anliegen kurz per E-Mail. Ich werde mich dann umgehend bei Ihnen melden.
Neugierig, ob ich schon mal in Ihrer Gegend war? Dies können Sie hier nachschauen.
Sie benötigen eine Immobilienbewertung in Stuttgart-Degerloch, der Heimat der Stuttgarter Kickers? Auch in Stuttgart-Degerloch bewerte ich für die unterschiedlichsten Auftraggeber wie Privatpersonen, Rechtsanwälte, Banken, Bauträger, Makler, etc. Immobilien. Nutzen Sie meine Ortskenntnis und meine Expertise im regionalen Immobilienmarkt!
Ich biete Ihnen Gutachten für alle Arten von Immobilien an: Eigentumswohnungen, Haus, Wohnhaus, Erbbaurecht, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohn- und Geschäftshaus. Egal zu welchem Anlass: Kauf, Verkauf, Erbschaft, Schenkung, Nachlassverwaltung, Steuerlicher Zweck fürs Finanzamt, etc.. Rufen Sie mich an oder schreiben mir eine E-Mail .
Neugierig, ob ich schon mal in Ihrer Gegend war? Dies können Sie hier nachschauen.
Auch in Stuttgart-West, wo ich 10 Jahre lang gewohnt habe, bewerte ich für die unterschiedlichsten Auftraggeber wie Privatpersonen, Rechtsanwälte, Banken, Bauträger, Makler, etc. Immobilien. Nutzen Sie meine Ortskenntnis und meine Expertise im regionalen Immobilienmarkt!
In einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch können wir besprechen, welche Art der Immobilienbewertung am besten zu Ihrem Anliegen paßt.
Bei einer Immobilienbewertung wird vor Ort auf viele verschiedene Punkte geachtet:
Möchten Sie den Wert einer Immobilie erfahren, bei der Sie bereits Eigentümer sind oder für die Sie ein Kaufinteresse haben? Dann melden Sie sich am besten entweder telefonisch oder per E-Mail.
Neugierig, ob ich schon mal in Ihrer Gegend war? Dies können Sie hier nachschauen.
Neben dem Tagesgeschäft ergeben sich noch eine Reihe weiterer Tätigkeiten, die im Laufe des Jahres neben der Bewertung einer Immobilie, der Erstellung eines Gutachtens zu erledigen sind.
Hierzu gehören insbesondere:
Letztlich dienen diese Zusatzaufgaben nur einem Zweck: Ihnen eine marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie in Stuttgart-Vaihingen oder Umgebung anbieten zu können. Sie möchten ein Reihenhaus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder Einfamilienhaus bewertet haben? Dann melden Sie sich per E-Mail. Ich melde mich dann umgehend bei Ihnen, um alles weitere zu besprechen.
Neugierig, ob ich schon mal in Ihrer Gegend war? Dies können Sie hier nachschauen.
Neben dem Tagesgeschäft ergeben sich neben der Schätzung eines Hauses/ einer Wohnung noch eine Reihe weiterer Tätigkeiten, die im Laufe des Jahres zu erledigen sind.
Hierzu gehören insbesondere:
Letztlich dienen diese Zusatzaufgaben nur dem Zweck, Ihnen eine marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie in Stuttgart-Hedelfingen oder Umgebung anbieten zu können. Sie möchten ein Reihenhaus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder Einfamilienhaus bewertet haben? Dann melden Sie sich per E-Mail. Ich melde mich dann umgehend bei Ihnen, um alles weitere zu besprechen.
Neugierig, ob ich schon mal in Ihrer Gegend war? Dies können Sie hier nachschauen.
Ich biete Ihnen eine Immobilienbewertung/ Wertermittlung/ ein Gutachten für folgende Immobilien an:
Anlaß für eine Immobilienbewertung kann sein:
Sollten Sie eine marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie in Stuttgart- Bad Cannstatt oder Umgebung benötigen dann schreiben Sie mir einfach kurz per E-Mail. Ich melde mich dann umgehend bei Ihnen, um alles weitere zu besprechen.
Neugierig, ob ich schon mal in Ihrer Gegend war? Dies können Sie hier nachschauen.
Ich biete Ihnen eine Immobilienbewertung/ Wertermittlung/ Gutachten für folgende Immobilien an:
Anlaß für eine Immobilienbewertung kann sein:
Sollten Sie eine marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie in Stuttgart-Nord/ Killesberg oder Umgebung benötigen, dann schreiben Sie mir einfach kurz per E-Mail. Ich melde mich dann umgehend bei Ihnen, um alles weitere zu besprechen.
Neugierig, ob ich schon mal in Ihrer Gegend war? Dies können Sie hier nachschauen.
Ich biete Ihnen eine Immobilienbewertung/ Wertermittlung/ ein Gutachten für folgende Immobilien an:
Anlaß für eine Immobilienbewertung kann sein:
Sollten Sie eine marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie in Stuttgart-Feuerbach/ Weilimdorf oder Umgebung benötigen, dann schreiben Sie mir einfach kurz per E-Mail. Ich melde mich dann umgehend bei Ihnen, um alles weitere zu besprechen.
Neugierig, ob ich schon mal in Ihrer Gegend war? Dies können Sie hier nachschauen.
Ich biete Ihnen eine Immobilienbewertung/ Wertermittlung/ ein Gutachten für folgende Immobilien an:
Anlaß für eine Immobilienbewertung kann sein:
Sollten Sie eine marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie in Stuttgart-Botnang/ Kräherwald oder Umgebung benötigen, dann schreiben Sie mir einfach kurz per E-Mail. Ich melde mich dann umgehend bei Ihnen, um alles weitere zu besprechen.
Neugierig, ob ich schon mal in Ihrer Gegend war? Dies können Sie hier nachschauen.
Ich biete Ihnen eine Immobilienbewertung/ Wertermittlung/ ein Gutachten für folgende Immobilien an:
Anlaß für eine Immobilienbewertung kann sein:
Sollten Sie eine marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie in Stuttgart-Heumaden/ -Sillenbuch oder Umgebung benötigen, dann schreiben Sie mir einfach kurz per E-Mail. Ich melde mich dann umgehend bei Ihnen, um alles weitere zu besprechen.
Neugierig, ob ich schon mal in Ihrer Gegend war? Dies können Sie hier nachschauen.
Unter den nachfolgenden Links können Sie sich weitere Details zu den untersuchten Landkreisen anschauen:
"Sie haben weitere Fragen zum Immobilienmarkt in der Region Stuttgart oder möchten einen Immobilienwert wissen. Ich helfe Ihnen gerne weiter. Hier finden Sie meine Kontaktdaten"
Sie haben weitere Fragen bezüglich der Bewertung eines Hauses, einer Immobilie oder zur Immobilienbewertung allgemein?
Schauen Sie dann gerne noch in unserem Immobilienlexikon vorbei. Dort finden Sie ebenfalls sehr viele Antworten auf Ihre Fragen rund um die Immobilie.
© https://www.easywert.de. All Rights Reserved. Designed by HTML Codex
