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Immobilienbewertung in Eberstadt

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Büro Eberstadt, Deutschland

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Zertifizierter Gutachter für Eberstadt

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Zertifizierter Gutachter für Immobilienbewertung in Eberstadt


Immobilienbewertung/ Gutachten/ Expertisen

Kostenlose Erstberatung

Hohe Fachkompetenz und Qualifikation

Zertifiziert von der DIA Zert (LS) - EN ISO/IEC 17024

Berufserfahrung als Gutachter seit 2001

Faire Festpreise mit Kostensicherheit

Besichtigung auch am Wochenende in Eberstadt

ausführliche Verkehrswertgutachten

Bewertung nach ImmoWertV/ ImmoWertA

Bewertungen fürs Finanzamt

Regionale Expertise

Kaufberatung/ Berücksichtigung von Bauschäden/ Instandhaltungsstau

Schnelle Termine möglich in Eberstadt

Bewertungen für Erbengemeinschaften

Sachverständiger für Eberstadt

Theo Stahlheber

"Sie suchen einen Immobiliensachverständigen zur Wertermittlung eines Hauses oder einer Wohnung in Eberstadt oder einer angrenzenden Stadt/Gemeinde? Dann melden Sie sich bei mir. Ich mache Ihnen ein gutes Angebot für ein Gutachten oder je nach Bedarf auch eine kompaktere Marktwertermittlung. Fragen zur Immobilienbewertung können Sie mir über das Kontaktformular gerne zusenden."

Haus/Wohnung bewerten in Eberstadt |
Gutachter für Immobilienbewertung in Eberstadt

Gutachten | Immobilienarten

Eigengenutzte Eigenheime


in Eberstadt:
  • freistehendes Einfamilienhaus
  • freistehendes Zweifamilienhaus
  • Doppelhaushälfte
  • Reihenendhaus (Reiheneckhaus)
  • Reihenmittelhaus
  • Fertighaus
  • Bauplatz

Sonstige Wohnhäuser


in Eberstadt:
  • Dreifamilienhaus
  • Mehrfamilienhaus
  • Hochhaus
  • Ferienhaus
  • vermietetes Eigenheim
  • Fachwerkhaus
  • Holz-Blockhaus
  • Haus in Modulbauweise

Eigentums-
wohnung


in Eberstadt:
  • eigengenutzte Wohnungen
  • Appartements
  • Ferienwohnungen
  • vermietete Wohnung als Kapitalanlage
  • Maisonette-Wohnung

Gewerbe-Immobilien


in Eberstadt:
  • Bürogebäude
  • Wohn-und-Geschäftshaus
  • Ladengeschäft
  • Einzelne Büros/Läden
    (Teileigentum)
  • Garagen/ Stellplätze
  • Gewerbegrundstück
Fragen und Antworten

Fragen zur Immobilienbewertung | Leistungsbeschreibung

Nachfolgend habe ich Ihnen das unter normalen Umständen verwendete Inhaltsverzeichnis eines Verkehrswertgutachtens für ein Eigenheim (Ein- oder Zweifamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte) in Eberstadt einmal aufgeführt. Dieses ist mit einer Art Leistungsverzeichnis gleichzusetzen, aus dem Sie ersehen können, welche Gegenleistung Sie bei einem Verkehrswertgutachten erwarten können.

  • 1.0 Allgemeine Angaben
  • 1.1 Auftrag/ Verwendungszweck
  • 1.2 Wertermittlungsstichtag/ Qualitätsstichtag
  • 1.3 Ortsbesichtigung/ Teilnehmer
  • 1.4 Überlassene Unterlagen/ Eigene Recherche
  • 1.5 Gutachtenumfang/ Ausfertigungen
  • 2.0 Grundbuch-/ Katasterdaten
  • 3.0 Bauplaungsrechtliche Situation
  • 3.1 Regionalplan
  • 3.2 Flächennutzungsplan
  • 3.3 Bebauungsplan
  • 3.4 Besondere baurechtliche Rahmenbedingen
  • 4.0 Bauordnungsrechtliche Situation
  • 4.1 Baugenehmigungen
  • 4.2 Abgeschlossenheitsbescheinigungen
  • 5.0 Öffentlich-rechtliche Regelungen
  • 5.1 Denkmalschutz/ Ensembleschutz
  • 5.2 Baulastenverzeichnis
  • 5.3 Bodenschutz- und Altlastenkataster
  • 5.4 Entwicklungszustand/ Erschließungskosten
  • 5.5 Privatrechtliche Situation (Mietverhältnisse)
  • 6.0 Lage und Grundstück
  • 6.1 Makrolage
  • 6.2 Mikrolage
  • 7.0 Beschreibung bauliche Anlagen/ Außenanlagen
  • 7.1 Vorbemerkungen
  • 7.2 Gebäudeart/ Nutzungen/ Baujahr
  • 7.3 Bauweise/ Baubeschreibung
  • 7.4 Modernisierungen
  • 7.5 Bauzustand/ Instandhaltung/ Minderwerte
  • 7.6 Gesamt-/ Restnutzungsdauer
  • 7.7 Objektdaten (BGF, Wohnfläche...)
  • 7.8 Besondere Bauteile/ Nebengebäude
  • 7.9 Außenanlagen
  • 8.0 Wertermittlung
  • 8.1 Verfahrenswahl mit Begründung
  • 8.2 Bodenwertermittlung
  • 8.3 Sachwertermittlung
  • 8.4 Ertragswertermittlung
  • 8.5 Zusammenfassung Wertermittlungsergebnisse
  • 9.0 Ableitung Verkehrswert
  • 10.0 Rechtsgrundlagen/ Literatur
  • 11.0 Verzeichnis der Anlagen
  • 12.0 Datum, Stempel, Unterschrift


Die Unterschiede zum Kurz-Gutachten sind hauptsächlich formeller Natur und liegen auch im Umfang des Gutachtens.

In der Regel liegt mein Tätigkeitsgebiet in Süddeutschland, dabei insbesondere in Baden-Württemberg und angrenzender Landkreise in Hessen, Rheinland-Pfalz und Bayern.

Die meisten Bewertungsaufträge erfolgen aus den folgenden Regionen:




Selbstverständlich haben wir auch genügend Erfahrung in der Wertermittlung, um ein Gutachten in Eberstadt für Sie zu erstellen.

Die wichtigsten Zwecke für ein Sachverständigen-Gutachten in Eberstadt können sein:

  • Erben/ Vererben einer Immobilie (Verkehrswertgutachten)
  • Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft (Verkehrswertgutachten)
  • Kauf/ Verkauf einer Immobilie (Kurzgutachten/ Verkehrswertgutachten je nach Komplexität)
  • Scheidung/ Rosenkrieg (Verkehrswertgutachten!)
  • Scheidung mit gütlicher Trennung (Kurzgutachten möglich)
  • Gutachten wegen Grundsteuer? | Sonderform: Gutachten nach § 38 Abs.4 LGrStG
  • Sonstige steuerliche Bewertungen (i.d.R. Verkehrswertgutachten)
  • Gutachten wegen Erbschafts-/Schenkungssteuer (Verkehrswertgutachten)
  • bilanzielle Zwecke (i.d.R. Verkehrswertgutachten)
  • Entnahme aus dem Betriebsvermögen (Verkehrswertgutachten)

Für alle Anlässe, bei denen eine Immobilie (Haus oder Wohnung) in Eberstadt bewertet werden muss, gilt gleichermaßen, dass das dafür erstellte Gutachten für den Auftragggeber eine gute und sichere Entscheidungsgrundlage sein sollte. Dies gilt für ein Gutachten bei Ehescheidungen genauso wie für ein Gutachten bei Erbschaftsangelegenheiten. Daher nehme ich mir immer die Zeit, in einem kostenlosen Vorgespräch zu klären, welche Erwartungshaltung beim Auftraggeber für ein Gutachten vorhanden ist und welche Prämissen im Einzelfall zu beachten sind. Erst wenn darüber Klarheit erzielt wurde, kann man die individuell passende Immobilienbewertung für den beim Kunden anstehenden Verwendungszweck empfehlen und eine dem Anlass entsprechende, kostenmäßig angemessene Wertermittlung der Immobilie empfehlen.

Sind sonstige Rechte wie z.B. ein Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht zu berücksichtigen, empfiehlt sich in der Regel ein Verkehrswertgutachten. Käufer einer Immobilie legen den Fokus meistens eher auf eine kurze und schnelle Wertermittlung. Unabhängig davon, welcher Anlass Sie bewogen hat, sich über eine Immobilienbewertung zu informieren, können Sie mir Ihre Fragen gerne mittels Kontaktformular zukommen lassen. Ich melde mich dann umgehend bei Ihnen.

Die Kosten für eine Immobilienbewertung in Eberstadt hängen von Art und Umfang des Gutachtens ab. Ein Kurzgutachten beginnt meist ab 800 €, ein Verkehrswertgutachten kann zwischen 1.200 € und 2.500 € liegen. Letztendlich hängen die Kosten auch vom tatsächlichen Aufwand der Bewertung ab. Wenn zurückliegende Wertermittlungsstichtage zu berücksichtigen sind, macht dies eine Bewertung aufwändiger als zu einem aktuellen Bewertungsstichtag. Mehraufwand bedeutet es auch, wenn zum Beispiel Baulasten oder Rechte in Abteilung II des Grundbuches zu berücksichtigen sind oder wenn viele besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale vorhanden sind.

Ihre Fragen können Sie mir gerne mittels Kontaktformular zukommen lassen. Ich melde mich dann umgehend bei Ihnen.

Die Bearbeitungszeit eines Gutachtens für eine Immobilie in Eberstadt hängt von folgenden Faktoren ab:

  • Komplexität der Immobilie
  • Verfügbarkeit von Unterlagen
  • Schnelligkeit der Behörden
  • Aktuelle Arbeitssituation des Sachverständigenbüros

In der Regel liegt die Bearbeitungszeit für ein Verkehrswertgutachten zwischen 2 - 4 Wochen für ein Verkehrswertgutachten und 1 Woche für ein Kurzgutachten.

Ihre Fragen können Sie mir gerne mittels Kontaktformular zukommen lassen. Ich melde mich dann umgehend bei Ihnen.



Immobilienbewertung für Eberstadt |
Bewertungsanlässe für Gutachten in Eberstadt

Gutachten | Kurzgutachten
Verkehrswertgutachten

Es gibt viele Gründe, warum man die Hilfe eines Immobiliensachverständigen für eine Immobilienbewertung in Eberstadt in Anspruch nehmen sollte! Zum einen wird unsere Welt immer komplexer, die Veränderungen immer schneller. Dies betrifft sowohl rechtliche Fragen, als auch die Marktgegebenheiten in Eberstadt. Fachleute sprechen hier auch von der Volatilität der Märkte, die immer mehr zuzunehmen scheint.

Beim Verkauf einer Immobilie in Eberstadt sollten Sie sich sicher sein, dass der Kaufpreis auch angemessen ist. Das gleiche gilt für Käufer einer Immobilie in Eberstadt. Auch wenn Sie eine Immobilie in Eberstadt erben und evtl. Teil einer Erbengemeinschaft sind, sollten Sie auf Nummer sicher gehen und einen Gutachter zu Rate ziehen, der sich in Eberstadt auskennt bzw. weiß, wo er die relevanten Daten für eine Immobilienbewertung in Eberstadt recherchieren kann!

Folgende Bewertungsanlässe sollen beispielhaft genannt werden:


Sollte einer der obigen Gründe bei Ihnen zutreffen und Sie eine Wertermittlung eines Hauses oder einer Wohnung in Eberstadt benötigen, so zögern Sie nicht. Über meine obigen Kontaktdaten können Sie einfach Kontakt zu mir aufnehmen oder Sie benutzen ganz einfach das Kontaktformular.


Was Sie von uns in Eberstadt erwarten können:

Sachverständigenbüro mit Substanz
und Anspruch:

Immobilienbewertung in Eberstadt
Verkehrswertgutachten

Verkehrswert-Gutachten
in Eberstadt

Ein Verkehrswertgutachten beinhaltet einen hohen Qualitätsanspruch, dem ich als zertifizierter Sachverständiger bei jeder Bewertung einer Immobilie in Form eines Verkehrswertgutachtens gerecht werden möchte. Eine Immobilienbewertung in Eberstadt wird mit Sorgfalt ausgeführt und berücksichtigt die örtlichen Marktverhältnisse in Eberstadt.

Wertermittlung und Gutachter für Eberstadt
Weiterbildung

Zertifiziert von der DIA Zert (LS)

Eine Zertifizierung beinhaltet eine ständige Weiterbildungsverpflichtung. Pro Jahr muss der Zertifizierungsstelle bei der DIA Zert GmbH ein Gutachten zur Prüfung vorlegen und mindestens zwanzig Weiterbildungsstunden pro Jahr nachgewiesen werden. Dies bietet Ihnen die Sicherheit, dass Ihre Immobilie in Eberstadt sachgerecht bewerten wird und das Gutachten den aktuellen Stand der Wertermittlung berücksichtigt.

Marktwert ermitteln in Eberstadt
Marktexpertise

Markterfahrung im süddeutschen Raum
seit 2001

Fachwissen gepaart mit Markterfahrung ist auch bei der Erstellung von Gutachten in Eberstadt die Voraussetzung dafür, nachvollziehbare und markkonforme Immobilienbewertungen zu erstellen. Ich bin im Immobilienmarkt gut vernetzt, so dass ich bei Gutachten in Eberstadt sowohl auf eigenes Wissen als auch auf das von Partnern zurückgreifen kann.

Gutachten Immobilienbewertung in Eberstadt
Entscheidungssicherheit

Basis für reife Entscheidungen
in Eberstadt

Ob als Firma oder als Privatperson. Ob als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie in Eberstadt, oder als Teil einer Erbengemeinschaft. In eher volatilen und unsicheren Zeiten ist es wichtig, auf eine verlässliche Basis für seine Immobiliengeschäfte in Eberstadt zurückgreifen zu können. Dabei hilft eine Wertermittlung eines versierten Sachverständigen für Immobilienbewertung!

Haus bewerten in Eberstadt
Arbeit an den Details

Es kommt oft auf die
Kleinigkeiten an!

Den "wahren Wert" zu finden ist oft Detailarbeit. Baupläne, Baubeschreibungen, Flächenberechnungen sind zu sichten, verschiedene Ämter zu kontaktieren und Unstimmigkeiten zu klären. Am Ende setzt sich auch ein Gutachten für eine Immobilienbewertung in Eberstadt wie ein Puzzle Teil für Teil zusammen. Dabei ist manchmal Geduld und auch Ausdauer gefragt.

Marktwertermittlung in Eberstadt
Interessenausgleich

Neutralität und Transparenz

Der Sachverständige hat neutral zu sein (Gebot der Unbefangenheit) und bei mehreren Auftraggebern die berechtigten Interessen aller Beteiligten soweit möglich zu berücksichtigen. Dabei ist er jedoch zuallererst der fachlich korrekten Erstellung seines Gutachtens verpflichtet. Dies erfordert auch eine offene Kommunikation mit allen Beteiligten. Dies ist für mich auch bei einer Immobilienbewertung in Eberstadt selbstverständlich.

preiswerte Gutachten in Eberstadt
Angemessenes Honorar

Bezahlung nach Aufwand

Zuerst sprechen wir über den Zweck des Gutachtens in Eberstadt. Welche Unterlagen liegen bereits vor? Welche Rechte und Belastungen (z.B. Nießbrauchsrecht) sind zu berücksichtigen? Dadurch kann ich mir eine Übersicht über den voraussichtlichen Zeitaufwand verschaffen und Ihnen das Gutachten in Eberstadt zu einem fixen Festpreis anbieten. So haben Sie von Anfang an volle Kostentransparenz.

Marktwert | Was ist das eigentlich?

Marktwert ermitteln in
Eberstadt


Bevor wir speziell auf den Marktwert für Immobilien in Eberstadt eingehen, wollen wir uns anschauen, wie der Marktwert im Allgemeinen definiert ist. Bei Wikipedia findet man dazu Folgendes: "Marktwert ist der Wert, der einem Wirtschaftsobjekt auf einem Markt durch den Marktpreis von den Marktteilnehmern beigemessen wird."

Der voraussichtliche Marktwert kann folglich aus der Summe der Marktpreise abgeleitet werden.

Weiterhin wird zum Unterschied zwischen "Preis" und "Wert" ausgeführt:

"Während der Preis der in Geldeinheiten gemessene Tauschwert einer spezifischen Tauschaktion zwischen Marktteilnehmern darstellt, versteht man unter dem Wert die aggregierte Preisvorstellung einer Gruppe von Marktteilnehmern."

Die Legal-Definition des Marktwertes (Verkehrswertes) einer Immobilie findet sich in § 194 BauGB:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Kurz zusammengefasst bedeutet dies:

  • Der Marktwert bezieht sich auf einen Stichtag, den sogenannten Wertermittlungsstichtag.
  • Es wird ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr vorausgesetzt. Dies setzt einen verkaufsbereiten Eigentümer und mindestens einen Interessenten voraus, der bereit ist die Immobilie zu kaufen.
  • Es sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage zu berücksichtigen.
  • Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse bleiben bei der Bewertung der Immobilie außen vor (z.B. ein Kauf unter Verwandten oder Werte, die in einer Zwangsversteigerung erzielt werden).

All diese Punkte sind bei der Wertermittlung einer Immobilie in Eberstadt zu berücksichtigen und werden insbesondere in der Immobilienwertermittlungs-Verordnung (ImmoWertV) detaillierter ausgeführt. Dort sind auch die Verfahren beschrieben, mit denen der Wert einer Immobilie, auch in Eberstadt, bewertet werden kann.



Alle Landkreise | Baden-Württemberg | auf Basis Bodenwerte 2024

Bodenwertniveau beliebiger Landkreise
miteinander vergleichen!

Wähle Landkreise:


Hier sehen Sie auf einen Blick folgende Informationen für jeden Landkreis in Baden-Württemberg und können Landkreise selektieren, die Sie miteinander vergleichen wollen:


  • Bodenpreisgefälle im Landkreis
  • Bodenpreisniveau im Landkreis/ in Baden-Württemberg
  • mittleres Bodenpreisniveau der Einzelgemeinde (auf Kurve tippen)
  • Rang der Gemeinde/Stadt innerhalb des Landkreises
  • Gemeindeanzahl innerhalb des Landkreises


Sachverständiger für Eberstadt

Gutachter für Immobilien-
bewertung in Eberstadt


Informieren Sie sich über unsere Dienstleistungen in Ihrer Stadt/Ihrer Gemeinde:


Weitere Informationen zu unseren Dienstleistungen für Immobilienbewertung







Einige wichtige Strukturdaten zu Eberstadt und dem zugehörigen Landkreis können Sie sich auf der Seite Hauspreise anschauen.

Zertifizierungs-Logo DIA

Infobox
Eberstadt

Nachfolgend Informationen zu Eberstadt, die den Ort bzw. die Stadt noch näher charakterisieren:

Leider liegen für diesen Ort aktuell keine weiteren Informationen vor.


Sachverständigenbüro Stahlheber im Landkreis Ludwigsburg

Ortsauswahl auf der Karte


Karte Landkreis Ludwigsburg Ludwigsburg Bietigheim-Bissingen Kornwestheim Ditzingen Benningen am Neckar Besigheim Remseck am Neckar Vaihingen an der Enz Freiberg am Neckar Tamm Gerlingen Korntal-Münchingen Schwieberdingen Hemmingen Eberdingen Oberriexingen Sersheim Sachsenheim Löchgau Erligheim Bönnigheim Walheim Erdmannhausen Mundelsheim Großbottwar Oberstenfeld Steinheim-an-der-Murr Marbach-am-Neckar Affalterbach Murr-an-der-Murr Pleidelsheim Ingersheim Möglingen Asperg Markgröningen

Diese Karte ist lizensiert durch creativecommens



Der Landkreis Ludwigsburg bildet neben der Region Stuttgart, dem Rems-Murr-Kreis, dem Landkreis Esslingen, dem Ostalbkreis, dem Landkreis Göppingen, dem Landkreis Schwäbisch Hall und dem Landkreis Heilbronn einen Tätigkeitsschwerpunkt in meiner Tätigkeit als Sachverständiger.

Auf der obigen Karte finden Sie die Hauptorte im Landkreis und können direkt dahin verlinken. Neben der Beschreibung meiner Tätigkeit als Sachverständiger sollen auf den jeweiligen Seiten auch nach und nach Informationen zu dem jeweiligen Ort zugänglich sein.

Der Landkreis Ludwigsburg ist relativ dicht besiedelt und liegt aktuell auf Rang sieben der am dichtesten besiedelten Landkreise in Deutschland (Rang 1: LK Mettmann in NRW). Der Landkreis Ludwigsburg hat aufgrund seiner Nähe zu Stuttgart eines der höchsten Immobilienpreisniveaus der an Stuttgart angrenzenden Landkreise. Die Stadt Ludwigsburg ist die größte Stadt im gleichnamigen Landkreis. Die Hauptverkehrsachsen durch den Landkreis bilden einmal die Autobahn A81 und die Bundesstraße B27, die beide den Landkreis in Nord-Süd-Richtung durchqueren und für eine gute Verkehrsanbindung sorgen.

Die wichtigsten Flüsse im Landkreis sind der Neckar, der den kompletten Landkreis in Nord-Süd-Richtung durchfließt, die Enz, die in Ost-West-Richtung verläuft und bei Besigheim in den Neckar mündet, sowie die Murr, die von Osten kommend in der Nähe von Marbach in den Neckar fliest.



Exkurs | easywert-Fachthema

Minderwerte im Gutachten

Das Thema Minderwerte bei der Ermittlung von Marktwerten ist kompliziert und für den Laien, aber auch für die meisten Gutachter, schwierig zu verstehen bzw. umzusetzen. Minderwerte bei der Ermittlung des Sachwertes und Ertragswertes, z. B. für Bauschäden oder Baumängeln, sind nur dann zusätzlich anzusetzen, wenn sie nicht bereits schon mit dem Ansatz der sonstigen Wertparameter berücksichtigt wurden. D. h. es ist unbedingt darauf zu achten, dass Mängel/ Minderwerte nicht doppelt berücksichtigt werden.

Aktuell ist die lineare Alterswertminderung zur Anwendung empfohlen, damit alle abgeleiteten Daten auf dem gleichen Alterswertminderungsmodell beruhen. Zusätzliche Minderwerte sollte man daher zum Beispiel bei älteren Baujahren nur dann vornehmen, wenn sie nicht bereits mit der linearen Alterswertminderung berücksichtigt sind. Dies ist oft schwierig zu beurteilen. Was macht man beispielsweise mit den Zwei- Scheiben- Holzverbundglasfenstern aus den 70er Jahren, deren wirtschaftliche Nutzungsdauer bereits abgelaufen ist? Ein Käufer wird diese austauschen müssen. Die vollen Kosten für den Austausch kann man aber nicht als Minderwert abziehen, da es sich gleichzeitig um eine Modernisierung handelt, die die angesetzte Restnutzungsdauer wieder anheben würde. Man behilft sich in der Regel damit, dass man die Kosten auch der in der Bewertung festgesetzen Alterswertminderung unterzieht. Damit ist man wieder modellkonform. Zu begrüßen ist es, dass die neue ImmoWertV 2021 hier neben der reinen Punktevergabe im Punktemodell 5 Abstufungen geschaffen hat, mit denen man den Zustand des Hauses bewerten kann, um so den Modernisierungsgrad zu beurteilen (Anlage 2, Punkt2 ImmoWertV2021):

  • nicht modernisiert (0 - 1 Punkt
  • kleine Modernisierungen im Rahmen der Instdandhaltung (2 - 5 Punkte
  • mittlerer Modernisierungsgrad (6 - 10 Punkte)
  • überwiegend modernisiert (11 - 17 Punkte)
  • umfassend modernisiert (18 - 20 Punkte)


Minderwerte werden nicht nur bei baulichen Mängeln angesetzt, sondern auch bei rechtlichen Mängeln oder Einschränkungen in der Nutzbarkeit, wie sie sich aus einem Bauverbot ergeben können oder wenn zum Beispiel sonstige Rechte in Abt. II des Grundbuches die Nutzung des zu bewertenden Grundstückes einschränken (z. B. Leitungs- oder Wegerechte).

Ein Sonderfall ist der merkantile Minderwert. Das beste Beispiel ist das sogenannte "Spukhaus". Das Haus hat vermutlich bauphysikalisch keine Mängel, erzielt aber am Markt einen niedrigeren Preis, wenn ihm ein bestimmter Ruf anhaftet, der dazu führt, dass es am Markt nicht uneingeschränkt zu den üblicherweise zu erwartenden Marktpreisen veräußerbar sein wird.

Weitere Minderwerte können sich u. a. aus folgenden Umständen ergeben:



  • Eintragungen im Baulastenverzeichnis (z. B. Vereinigungsbaulast, Bauverbot)
  • Eintragung im Altlastenkataster (Altlastenverdachtsflächen)
  • Eingetragene Lasten und Beschränkungen in Abt.II des Grundbuches
  • Belastungen der Lagequalität (Immissionen durch Lärm, Verkehr, Gerüche, Fluglärm, etc.), sofern sie nicht bereits anderweitig berücksichtigt sind
  • Auflagen der Denkmalschutzbehörden
  • Lage in einem Milieuschutzgebiet/ Sanierungsgebiet
  • noch nicht abgerechnete oder bezahlte Erschließungskosten
  • ...


Um modellkonform zu bleiben, sollten Minderwerte immer als 'besondere objektspezische Grundstücksmerkmale' nach der Durchführung der normierten Bewertungsverfahren (Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert) in Abzug gebracht werden und zwar genauer gesagt nach der Marktwertableitung. Mit anderen Worten wird zuerst ermittelt, welchen Wert die Immobilie im mängelfreien Zustand am Markt erzielen würde und erst dann, ganz am Ende des Verfahrens, berücksichtigt man objektspezifische Besonderheiten wie zum Beispiel Bauschäden oder Instandhaltungsrückstau.

Fragen zu Minderwerten/ Mängeln im Rahmen der Immobilienbewertung

"Eine Reise von 1000 Schritten
beginnt immer mit dem ersten
Schritt"

Kontaktdaten

"Wer hohe Türme bauen will,
muss lange beim Fundament
verweilen."
(Anton Bruckner)

Büro Eberstadt
Deutschland

+49 157 81270388

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