Sachverständigenbüro Stahlheber

Immobilienbewertung mit Festpreisgarantie

Stuttgart

Nutzen Sie folgende weitere Vorteile:




Sollten Sie die obigen Punkte noch nicht überzeugt haben, würde ich mich freuen, Sie in einem persönlichen Gespräch/ Telefonat überzeugen zu dürfen. Nutzen Sie die Chance, sich eine qualitativ hochwertige Expertise zu einem vergleichsweise günstigen Preis einzukaufen. Da ich auch über eine Ausbildung und Kenntnisse auf dem Gebiet der Bauschäden verfüge, profitieren Sie davon, dass auch diese Kenntnisse in die Bewertung einfließen und zu einem fundierten Gutachten/ Kurzgutachten führen. Ich übe meinen Beruf seit über 20 Jahren mit Freude und Engagement aus. Profitieren Sie davon! Ihr Anliegen ist bei mir in guten Händen. Ich bin in der Regel nur regional im Umkreis von ca. 100 km um die Region Stuttgart tätig und kenne die verschiedenen Teilmärkte.

Ihre Anfrage wird natürlich vertraulich behandelt. Ich würde mich freuen, von Ihnen zu hören.

Ihr

Diplom- Sachverständiger (DIA) Theo Stahlheber

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Immobilienmarkt 2022

Historische Steigerungsraten

Stuttgart

"Wohin soll das noch führen?" fragen sich derzeit wohl nicht nur Immobilienexperten. Während Frau Lagarde die Hände in den Schoss legt und durch Nichtstun glänzt, steigt die Inflation immer weiter. Fast schon erschreckend sind die Steigerungsraten, die an den deutschen Immobilienmärkten evident sind. Die Baulandpreise sind in den letzten 3 Jahren nicht nur in den Ballungszentren und deren Speckgürteln, sondern auch weit darüber hinaus, teilweise um 50 - 100 Prozent (!) gestiegen!!! Die Hauspreise im Neubaubereich erklimmen jedes Jahr neue Rekordstände und werden durch die neue Ampel- Regierung und ihre Pläne noch weiter angeheizt. Zu allem Überfluss sorgt jetzt auch noch das Aussetzen der KfW- Förderung für weitere Verunsicherung. Seltsam, dass man über die immensen Preissteigerungen keine Berichte in den einschlägigen Medien sieht - es ist zu vermuten, dass man nicht zusätzlich Öl ins Feuer gießen möchte. Eines ist sicher: Nach dem 2. Weltkrieg und auch nach der Wetwirtschaftskrise in den 20er Jahren des letzten Jahrhunderts hat es nicht mehr solche Preisexplosionen in so kurzen Zeitabständen gegeben. Kluge Investoren haben bereits vor 5 Jahren damit angefangen Cash- Positionen und Geldforderungen in Sachwerte (insbesondere Immobilien und Aktien) umzutauschen. Für den Normalbürger, der nicht so gut beraten ist wie der Top- Kunde bei den Banken, ist es wohl schon zu spät. Die Preise sind bereits durch die Decke gegangen. Bleibt zu hoffen, dass die Inflationsraten, insbesondere auch auf dem Immobilienmarkt in 2022 nicht noch mehr an Fahrt aufnehmen.

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Der amerikanische Immobilienmarkt

Transparenz und Dynamik

USA

Wußten Sie schon, dass der amerikanische Immobilienmarkt viel transparenter ist, als der europäische?

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Auf dem amerikanischen Markt läuft im Immobiliensektor Wohnen mehr oder weniger alles über Vergleichswerte (Comparables/ Comparables Approach). Ansonsten kommt die Discounted Cash Flow Method analog zu unserem Ertragswertverfahren zum Einsatz oder der Cost Approach, also der kostenbasierte Ansatz ähnlich unserem Sachwertverfahren. Sie interessieren sich für amerikanische Immobilien? Schauen Sie doch mal auf Zillow.com vorbei. Hier finden Sie Wohnungen, Häuser oder einfach nur Land/ Grundstücke in allen Bundesstaaten der USA.

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Sachwert/ Ertragswert/ Vergleichswert

Die drei Säulen der deutschen Immobilienbewertung

Säulen

Hier erfahren Sie, was man unter dem Zwei-Säulen-Verfahren in der Immobilienbewertung versteht.

... Das Zwei-Säulen-Verfahren wurde ursprünglich in der Beleihungswertermittlung vorgeschrieben, weil man davon ausging, dass es sicherer ist, wenn man einen Wert durch zwei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren ermittelt. Man nutze dazu das Sachwertverfahren und das Ertragwertverfahren. Bei früheren Marktverhältnissen und höheren Finanzierungskonditionen (noch bis 2010 lag ja der durchschnittliche langfristige Hypotheken- Zinssatz über 4 Prozent) war es in der Regel so, dass die ermittelten Sachwerte immer höher lagen als die Ertragswerte. Ich rede hier vom Markt für Eigenheime. Bei Rendite- Immobilien in den Großstädten sah das teilweise anders aus.

Man rechnete mit Kapitalisierungszinssätzen, die ja auch Liegenschaftszinssatz genannt werden, von in der Regel um die 4 - 5 Prozent. Diese Situation hat sich mit dem seit 2010 immer weiter absinkenden Zinsniveau radikal geändert. Im Grundstücksmarktbericht Frankfurt wurden vor einigen Jahren sogar die ersten negativen Liegenschaftszinssätze veröffentlicht. In den Großstädten steht meistens eine 1 vor dem Komma beim Liegenschaftszinssatz für Eigenheime und bei Eigentumswohnungen ergibt sich ein ähnliches Bild, auch wenn für Wohnungseigentum fast nie ein Liegenschaftszinssatz veröffentlich wird.

Diese niedrigen Zinsen führen dazu, dass mittlerweile die Ertragswerte oft über den ermittelten Sachwerten liegen, was auch insofern plausibel ist, dass die sogenannten Sachwertfaktoren ebenfalls stark gestiegen sind. Was Laien nämlich oft nicht wissen ist,dass das Sachwertverfahren eigentlich noch nie direkt zu dem Marktwert der Immobilie geführt hat. Früher musste man insbesondere in ländlichen und schwachen Regionen hohe Abschläge auf die Sachwerte vornehmen, um auf den Marktwert zu kommen. Hier waren nicht selten Faktoren zwischen 0,65 - 0,90 anzutreffen. Dies hat sich komplett verändert. Bei Bestandsimmobilien sind nur noch sehr selten Sachwertfaktoren kleiner 1,00 anzutreffen. Ein weiterer Grund für die heute höheren Sachwertfaktoren sind systemimmanent. So ist man zum Beispiel beim Sachwertmodell der NHK2010 dazu übergegangen, nur noch die lineare Alterswertminderung zu verwenden, was per se dann schon zu niedrigeren vorläufigen Sachwerten führt und in der Folge dann auch dazu, dass die Sachwertfaktoren steigen.

Interessant dabei ist, dass sich ein versierter Anwender des Ertragswertverfahrens, der sich über die Jahre empirische Erkenntnisse über die je nach Markt, Immobilienart und Lage richtigen Wertansätze erworben hat, aus dem Quotienten aus Ertragswert und Sachwert den Sachwertfaktor quasi selber ableiten kann. Dies ist insbesondere dann hilfreich, wenn der regionale Gutachterausschuss keine Sachwertfaktoren ableitet, so wie das bis heute (2022) leider auch in Backnang der Fall ist.

Das Zwei-Säulen-Verfahren kann auch verhindern, dass falsche Daten in die Berechnungsverfahren eingehen. Wenn die Ergebnisse der beiden Verfahren sehr stark voneinander abweichen, ohne dass dies aufgrund der Marktverhältnisse oder der Besonderheit der Ausgestaltung der Wertermittlungsverfahren zu erwarten wäre, sollte man analysieren, woher diese unplausible Abweichung kommt und ob sie eventuell darauf zurückzuführen ist, dass man einen Fehler bei der Ableitung der wertermittlungsrelevanten Eingangsdaten begangen hat. Zum Beispiel indem man die Bruttogrundfläche oder die Wohnfläche falsch ermittelt hat. Hier ist das Ausbauverhältnis, also der Quotient aus Bruttogrundfläche und Wohnfläche eine hilfreiche Größe zur Plausibilisierung.

Ich nutze daher immer mindestens zwei Verfahren, oft auch noch als drittes das Vergleichswertverfahren, bei dem das Wertermittlungsergebnis zum Beispiel auf die Wohnfläche bezogen wird. Dadurch schafft man für sich und seine Kunden eine höhere Bewertungssicherheit und eine größere Marktkompetenz und auch Kundenakzeptanz.

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Berücksichtigung von Modernisierungen

Was taugt das Punktemodell?

Hier werde ich mich in Kürze mit dem Punktemodell beschäftigen, das ja aktuell die gängige Wertermittlungspraxis (leider) beherrscht, und ein alternatives Modell vorstellen, das dann auch bei den Tools zum Testen bereitstehen wird.

Jetzt das neue Modernisierungstool testen!

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Tools für die Immobilienbewertung

Hilfreiche Programme für unterschiedliche Aufgaben

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Der regionale Immobilienmarkt

Region Stuttgart - Rems-Murr-Kreis

Stadt Backnang

Die große Kreisstadt Backnang liegt im nordwestlichen Teil des Rems-Murr-Kreises.

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Sie bildet dort ein Mittelzentrum mit ca. 37.600 Einwohnern. Durch die Bundesstraße B14 ist die Stadt an den überregionalen Verkehr angebunden. Zur Autobahnauffahrt Mundelsheim (A81) sind es ca. 20 Minuten mit dem Auto.
Das Bodenwertniveau und das generelle Preisniveau des Immobilienmarktes hinkt traditionell etwas hinter den anderen Stuttgarter Umland- Landkreisen wie Ludwigsburg, Esslingen, Böblingen, Sindelfingen, und Städten wie Leonberg, Waiblingen, Fellbach hinterher. Die Landeshauptstadt Stuttgart liegt ca. 35 km südwestlich und ist mit Auto oder S- Bahn in ca. 35 Minuten erreichbar. Mit dem Regional- Express schafft man es sogar vom Bahnhof Backnang aus in ca. 20 - 25 Minuten. Sollten Sie sich für den Backnanger Immobilienmarkt interessieren, z. B. eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder verkaufen wollen, helfe ich Ihnen gerne dabei, den aktuellen Marktwert zu bestimmen.
Auch als Standort für Gewerbeimmobilien ist Backnang interessant, sei es für ein Wohn- und Geschäftshaus in der Innenstadt, oder auch eine größere Gewerbeimmobilie im Gewerbegebiet Lerchenäcker oder im Gewerbepark Backnang Süd.
Stadt Ludwigsburg

Die große Kreisstadt Ludwigsburg hat ca. 93.000 Einwohner.

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Damit ist Ludwigsburg die größte Stadt im gleichnamigen Landkreis nördlich von Stuttgart. Nachbargemeinden sind Tamm, Freiberg, Benningen am Neckar, Marbach am Neckar, Erdmannhausen, Affalterbach, Remseck, Kornwestheim, Möglingen und Asperg. Wenn Sie sich für ein Gutachten oder eine Marktwertermittlung einer Immobilie in Ludwigsburg oder einer Nachbargemeinde interessieren, senden Sie mir mittels Kontaktformular eine Anfrage. Ich werde mich dann umgehend um Ihr Anliegen kümmern. > Anfrage stellen
Stadt Stuttgart

Die Landeshauptstadt Stuttgart gehört zu den big seven in Deutschland.

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Stuttgart ist im Südwesten mit ca. 615.000 Einwohnern die größte Stadt. Ihre Topografie ist geprägt durch die berüchtigte Kessellage, die dafür sorgt, dass die Stadt immer kurz vor dem Verkehrs- Kollaps steht. Auch auf die Luftqualität mit den wichtigen Frischluftschneisen müssen die Verantwortlichen immer ein Auge haben, damit ein ausreichender Luftaustausch statt finden kann. Gerade im Sommer steht die Luft manchmal in der Stadt und es wird unangenehm stickig. Die Königsstraße ist die Haupteinkaufsmeile der Stadt und um sie herum findet man eine lebendige Innenstadt. Die Preise auf dem Immobilienmarkt sind, wie in den anderen großen Städten auch, in den letzten Jahren förmlich explodiert. Die Nachfrage nach Wohnungen, Häusern, Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern ist groß. Die Preissteigerungen führen zunehmend dazu, dass auch das Umland in den Blick der Investoren gerät.
Stadt Esslingen

Die große Kreisstadt Esslingen liegt am Neckar und hat ca. 93.000 Einwohner.

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Der Esslinger Immobilienmarkt ist stark und steht der Landeshauptstadt beim Preisniveau kaum nach. Esslingen grenzt an folgende Gemeinden bzw. Städte an: Kernen im Remstal, Aichwald, Baltmannsweiler, Plochingen, Altbach, Deizisau, Denkendorf, Ostfildern und Stuttgart. Der Gutachterausschuss Esslingen gibt regelmäßig einen auch für die Umlandgemeinden wichtigen Grundstücksmarktbericht heraus, aus dem Preise für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser abgeleitet werden können. Insbesondere die Daten zur Marktwertermittlung wie Liegenschaftszins, Sachwertfaktoren und Vergleichswerte sind wichtige Informationen, die den Gutachter für Immobilienbewertung in die Lage versetzen, marktgerechte Gutachten zu erstellen. Es ist eine der vorrangigsten Aufgaben dieses Gutachtergremiums, dem Markt diese Daten zur VErfügung zu stellen und damit für Markttransparenz zu sorgen. Die besten Wohnlagen von Esslingen liegen in der Lenzhalde und am Hölderlinweg, von wo man teilweise die Aussicht Richtung Neckar genießen kann. Wenn Sie sich für ein Gutachten oder eine Marktwertermittlung einer Immobilie in Esslingen interessieren, senden Sie mir mittels Kontaktformular eine Anfrage. Ich werde mich dann umgehend um Ihr Anliegen kümmern. > Anfrage stellen

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