Wohnungspreise,Preise Eigentumswohnungen,Richtwerte Wohnungen

<body><h1>Wohnungspreise,Eigentumswohnung,Wohnungseigentum</h1> <h2>Gutachten,Bausachverständige,Verkehrswertgutachten,Vergleichspreise</h2> <h3>Immobilienbewertung und Immobilienwertermittlung von Wohnungen (Wohneigentum,Eigentumswohnungen)</h3> <b>Wertermittlung von Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen, Wohnungen) kann durch die Immobilienbewertung mittels Vergleichswertverfahren (Ermittlung von Vergleichswerten) erfolgen. Anbieter wie LBS - Markt für Wohnimmobilien - oder IVD Preisspiegel geben hier Auskunft über Immobilienpreise. Easywert hat den Vorteil, dass wir möglichst viele veröffentlichte Marktinformationen bündeln, Marktresearch betreiben und die Informationen über den Immobilienmarkt in gebündelter Form zur Verfügung stellen. Auch Gutachten über Wohnungseigentum können durch uns erstellt werden (Verkehrswertgutachten, Kurzgutachten, Expertisen). Um eine Wohnung oder ein Haus einer bestimmten Lage (Wohnlage) zuordnen zu können, sollte man wissen, wann es sich um eine einfache, mittlere, gute oder sehr gute Lage handelt. Viele Städte veröffentlichen einen Mietspiegel. Bestandteil der Veröffentlichung der Vergleichsmieten ist meistens auch eine Definition der unterschiedlichen Lagekriterien. Sollte dies nicht der Fall sein, so können Ihnen die nachfolgenden Anhaltspunkte dazu dienen, die Immobilie (Eigentumswohnung, Eigenheime) einer Lagekategorie (Lage) zuzuordnen. EINFACHE WOHNLAGE: Es gibt Wohnlagen, denen eilt ihr schlechter Ruf sogar über die Stadtgrenzen voraus. Beispiele sind der Stadtteil Hasenbergl in München, Marzahn in Berlin, Emmertsgrund in Heidelberg etc. . Dies heißt nicht, dass der ganze Stadtteil nur einfache Lagen bietet, aber einen überproportionalen Anteil an einfachen Lagen. Diese Lagen haben mehrere unterschiedliche Merkmale, die dazu führen, dass die Menschen es nicht für erstrebenswert halten, dort zu wohnen: Lärm- und Geruchsemissionen durch Verkehrswege (viel befahrene Straßen, Schienenverkehr, Fluglärm) oder nahe gelegene Gewerbe- oder Industriegebiete Grosswohnanlagen aus den 60er und 70er- Jahren, oft auch ehemalige Kasernen, die zu Wohnzwecken umgenutzt wurden Soziale Brennpunkte und Stadtteile mit ethnisch einseitigen Konklomerationen Sehr dichte Blockrandbebauung ohne Durchgrünung (wobei es hier auch viele mittlere Lagen gibt, die dieses Merkmal aufweisen) Gebiete mit vielen unsanierten Gebäuden, städtebaulichen Missständen, häßlicher Architektur mit teilweise schlechter, nicht mehr zeitgemäßer Bausubstanz Außerhalb der Städte: Lage an Ortsdurchgangsstraßen, Dorfmischgebietslagen, Lagen in sehr ländlichen Gebieten ohne Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfs und ohne ausreichende Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder an den überregionalen Individualverkehr. Diese Aufzählung ist vielleicht nicht vollständig, dürfte aber die meisten Problemfelder umschreiben, die dazu führen, dass eine Lage als einfach charakterisiert wird. MITTLERE WOHNLAGE: Unter mittleren Wohnlagen versteht man im allgemeinen Lagen, bei denen die Negativpunkte, wie sie bei den einfachen Lagen beschrieben wurden, weitestgehend nicht anzutreffen sind. Eine mittlere Lage bietet aber auch keine herausragenden Nutzungsvorteile. Daher sind in den meisten Städten die Mehrzahl der Wohnstätten zu den mittleren Lagen zu zählen. Auch bei mittleren Lagen können negative Lagekriterien vorkommen. Diese werden jedoch durch mindestens gleichwertige Vorteile (z.B. Zentralität, Verkehrsanbindung, Urbanität, Architektur, attraktive Nachbarschaft zu Gastronomie, Straßencafes etc.) wieder ausgeglichen. Mittlere Wohnlagen sind in der Regel der Teilmarkt mit dem größten Umsatz, weshalb meist ausreichend Vergleichspreise für die Immobilienbewertung vorhanden sind, was dem Gutachter die Erstellung eines Gutachtens (Verkehrswert, Marktwert) ungemein erleichtert. GUTE WOHNLAGE: Gut durchgrünte Wohngebiete ohne störende Immissionen mit aufgelockerter Bebauung und attraktiver Architektur gelten als gute Lagen. Reine Anliegerstraßen ohne großen Durchgangsverkehr. Überwiegend offene Bauweise mit größerer durchschnittlicher Grundstücksgröße und von der Straße zurückversetzter Bebauung, so dass nicht der Eindruck der Enge entsteht. Trotz der Möglichkeit, ruhig zu wohnen, gibt es gute Einkaufsmöglichkeiten und eine gute Verkehrsanbindung. In kleineren Gemeinden gehören hierzu insbesondere die Neubaugebiete oder bereits früher erschlossene reine oder allgemeine Wohngebiete. Sehr begehrte städtische Wohnquartiere können beispielsweise auch Wohnungen in den Ober- und Dachgeschossen von Fussgängerzonen sein, oft als Penthouse. BESTE WOHNLAGE: Die Bestlagen wie Herzogpark in München, Westend in Frankfurt, Killesberg in Stuttgart oder die Elbchaussee in Hamburg haben in der Regel alle Merkmale der guten Wohnlage, aber darüber hinaus noch mindestens einen weiteren, herausragenden Nutzungsvorteil. Dieser kann durch die Topographie bestimmt werden (Südhanglage, Halbhöhenlage mit Stadtblick, Fernblick) oder durch die besonders schöne Landschaft, Nachbarschaft und Umgebung, Lage am Wasser (Starnberger See, Sylt). Vorherrschende Bebauung ist die Villenbebauung mit großzügig angelegten, parkähnlichen Außenanlagen und großen Abständen zur Nachbarbebauung. Eine Ausnhame bilden die so genannten Stadthäuser, die den Nachteil der dichteren Bebauung (oft Blockrandbebauung auf Reihengrundstücken) durch die zentrale Lage mit teilweise sehr schöner Architektur (z.B. Gründerzeitgebäude) ausgleichen. Diese Lagen ziehen wohlhabendes Käuferklientel an, das das urbane Lebensgefühl liebt. Beispiele hierfür sind das Westend in Frankfurt oder Schwabing in München. Bestlagen haben meistens einen geringen Marktumsatz, d.h. die Liegenschaften wechseln eher selten den Eigentümer, meist nur bei Tod des bisherigen Eigentümers und Verkauf der Immobilie durch die Erben. Dies macht die Bestimmung des Immobilienwertes (Verkehrswert, Marktwert) in solchen Lagen sehr schwierig, da die Höhe der Marktanpassung schwer zu bestimmen ist. Zudem basieren die Daten der Gutachterausschüsse zwangsläufig auf wenigen und teilweise veralteten Daten. Hier ist für den Gutachter Vorsicht geboten, da dadurch leicht zu geringe Werte in Ansatz gebracht werden, wenn man sich blind auf diese Daten verläßt. Zumindest eine Plausibilitätsprüfung am Ende der Wertermittlung sollte dann erfolgen. Ausstattungskriterien Hier einige Informationen zu der Ausstattung von Wohnungen und Eigenheimen. Grundsätzlich kann man sich auch an den vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen veröffentlichten Ausstattungsstandards orientieren. Ergänzend hierzu noch einige Anmerkungen aus Sicht eines Immobiliensachverständigen zu den einzelnen Klassen von Ausstattungsstandards: EINFACHE AUSSTATTUNG: Bei älteren Baujahren spricht man von einer einfachen Ausstattung, wenn die technische Gebäudeausstattung (Heizung, Elektrik, Sanitärinstallationen), die Gebäudesubstanz (Außenhülle, Dach, Fenster) und der Innenausbaustandard (Sanität, Böden, Decken, Wände) sich weitestgehend noch in einem baujahrstypischen Zustand befinden und kaum oder wenige Modernisierungen durchgeführt wurden. Bei Neubauten muss man eigentlich immer von mindestens mittlerem Ausstattungsstandard ausgehen. Vor allem bei Gebäuden, die schon älter als 30 Jahre sind und bei denen kaum Modernisierungen durchgeführt wurden, kann man von einer einfachen Ausstattung ausgehen. Einige typische Merkmale einer tendentiell einfachen Ausstattung sind beipielsweise: Einzelöfen für Holz, Kohle, Gas oder Öl oder ältere Elektrospeicheröfen als alleinige Wärmequelle Holzfenster mit Einscheibenverglasung oder auch ältere Doppelverglasungen aus den 60er- bis Anfang 80er-Jahre. Alte PVC-, Linolium- oder nicht überarbeitete Holzdielenböden Alte Holzbalkendecken, die schwingen und sich bereits durchbiegen Sanitätobjekte und Fliesen in nicht mehr zeitgemäßen Farben und Formen Sicherungskästen mit Schraubsicherungen, veraltete Lichtschalter, einadrige Stromkabel ohne Erdung und eine unzureichende Zahl an Steckdosen, Schaltern, Lichtauslässen und Telekommunikationsanschlüssen. Unsanierte Aussenfassaden mit unzureichender Wärmedämmung Feuchte Stellen an Kellerwänden durch unzureichende oder verschlissene Abdichtung gegen Feuchtigkeit Leitungen (Strom, Wasser, Gas) ganz oder teilweise auf Putz Unzeitgemäße Grundrisse mit zu kleinen Räumen und/ oder zu kleinen Fenster- und Türöffnungen (Belichtung!) Unzureichende Stellfläche Überproportional viel Verkehrsfläche im Vergleich zu den Wohnräumen (Große, schlauchartige Flure) Gefangene Räume Gebäude mit zu hohem Verbrauch an Energie für die Heizung und die Warmwasserbereitung. Als Maßstab kann ein sogenanntes Niedrigenergiehaus nach heutigem Standard (2008) dienen, das nicht mehr als 100 kWh pro m² pro Jahr an Energie für Heizung und Warmwasser (und evtl. Kühlung, Lüftung) verbraucht. MITTLERE AUSSTATTUNG: Von einer mittleren Ausstattung kann man sprechen, wenn die Gewerke überwiegend den heutigen Wohnansprüchen eines durchschnittlichen Wohnungsnutzers genügen. Hierzu muss bei älteren Gebäuden (spätestens bei 20 Jahre alten Gebäuden) mindestens eine Teilmodernisierung statt gefunden haben. Die bei der einfachen Ausstattung aufgezählten Merkmale sind hier höchstens in Ausnahmefällen anzutreffen. GUTE (GEHOBENE) AUSSTATTUNG: Sehr gute Energiebilanz des Hauses und überwiegend Verwendung hochwertiger Baumaterialien (Markenprodukte). Auch die Gebäudetechnik ist entsprechend aufgerüstet (Elektrische Rolläden, BUS-System, Alarmanlage, etc.). Teilweise Verwendung erneuerbarer Energien (Wärmepumpemtechnik, automatische Be- und Entlüftung, Solarkollektoren, Photovoltaikanlage) für Heizung, Warmwasser oder Strom. SEHR GUTE (STARK GEHOBENE) AUSSTATTUNG: Meist nur anzutreffen in entsprechenden Villengebäuden, bei denen nur die besten Materialien verbaut wurden und neben dem Funktionalen auch die Harmonie der Raumgestaltung, das Spiel mit Licht und Farben und die architektonische Kunst nicht zu kurz kommen. Vom Nutzwert läßt eine stark gehobene Ausstattung wenig zu wünschen übrig. Oft handelt es sich um so genannte Liebhaberobjekte. Der Markt für solche Immobilien ist sehr eng. Das heißt, es gibt natürgemäß eher wenige Interessenten, die als Käufer in Frage kommen. Für die Bewertung der Immobilie (Ermittlung des Marktwertes) spielt es daher auch eine Rolle, ob trotz der Individualität der Ausstattung, die Räume trotzdem noch den Geschmack eines weiteren Käuferkreises treffen bzw. ob der Stil und die Gestaltung der Räume in ihrem Stil zeitlos sind. Ist das der Fall, können höhere Verkaufspreise erzielt werden wie bei zu verspielten oder auf das persönliche Nutzungsverhalten zugeschnittenen Häusern und Raumkonzepten. </b> <a href="./body_index.html">Immobilienbewertung</a> <a href="./left_index.html">Immobiliengutachten,Navigation</a> <a href="../Lexikon/body_lexikon.html">Immobilienbewertung Fachbegriffe</a> <a href="../Immobilienbewertung/body_immobilienbewertung.html">Immobilien Bewertung</a> <a href="../Wohnungspreise/body_wohnungspreise.html">Wohnungspreise,Eigentumswohnung,Vergleichspreise</a> <a href="../Bundeslander/body_bundeslander.html">Gutachter,Bundesland,Gutachterausschuss</a> <a href="../Gutachten/body_gutachten.html">Gutachten,Verkehrswert,Beleihungswert</a> <a href="../Expertisen/body_expertisen.html">günstige Immobilienbewertung</a> <a href="../Immomatrix/Immomatrix.html">Immobilienbewertung Sachverständige</a> <a href="../Bundeslander/bundeslander.html">Immobilienbewertung Bayern Baden-Württemberg Hessen Rheinland-Pfalz</a> <a href="../Gutachten/gutachten.html">Gutachten Immobilien, Verkehrswert,Verkehrswertgutachten,Beleihungswertgutachten</a> <a href="../Lexikon/lexikon.html">Immobilienbewertung Fachbegriffe Wissen Immobilien</a> <a href="../Immobilienbewertung/immobilienbewertung.html">Immobilienbewertung,Wertermittlung,Immobilienwertermittlung</a></body>