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Übersicht und Definition von Lageklassen
Um eine Wohnung oder ein Haus einer bestimmten Lage (Wohnlage) zuordnen zu können,
sollte man wissen, wann es sich um eine einfache, mittlere, gute oder sehr gute Lage handelt. Viele Städte veröffentlichen einen Mietspiegel. Bestandteil der Veröffentlichung der
Vergleichsmieten ist meistens auch eine Definition der unterschiedlichen Lagekriterien. Sollte dies nicht der Fall sein, so können Ihnen die nachfolgenden Anhaltspunkte dazu dienen, die
Immobilie (Eigentumswohnung, Eigenheime) einer Lagekategorie (Lage) zuzuordnen.
EINFACHE WOHNLAGE: Es gibt Wohnlagen, denen eilt ihr schlechter Ruf sogar über die Stadtgrenzen voraus. Beispiele sind der
Stadtteil Hasenbergl in München, Marzahn in Berlin, Emmertsgrund in Heidelberg etc. . Dies heißt nicht, dass der ganze Stadtteil nur einfache Lagen bietet, aber einen überproportionalen Anteil an
einfachen Lagen. Diese Lagen haben mehrere unterschiedliche Merkmale, die dazu führen, dass die Menschen es nicht für erstrebenswert halten, dort zu wohnen:
- Lärm- und Geruchsemissionen durch Verkehrswege (viel befahrene Straßen, Schienenverkehr, Fluglärm) oder nahe gelegene Gewerbe- oder Industriegebiete
- Grosswohnanlagen aus den 60er und 70er- Jahren, oft auch ehemalige Kasernen, die zu Wohnzwecken umgenutzt wurden
- Soziale Brennpunkte und Stadtteile mit ethnisch einseitigen Konklomerationen
- Sehr dichte Blockrandbebauung ohne Durchgrünung (wobei es hier auch viele mittlere Lagen gibt, die dieses Merkmal aufweisen)
- Gebiete mit vielen unsanierten Gebäuden, städtebaulichen Missständen, häßlicher Architektur mit teilweise schlechter, nicht mehr zeitgemäßer Bausubstanz
- Außerhalb der Städte: Lage an Ortsdurchgangsstraßen, Dorfmischgebietslagen, Lagen
in sehr ländlichen Gebieten ohne Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfs und ohne ausreichende Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder an den überregionalen Individualverkehr.
Diese Aufzählung ist vielleicht nicht vollständig, dürfte aber die meisten Problemfelder
umschreiben, die dazu führen, dass eine Lage als einfach charakterisiert wird.
MITTLERE WOHNLAGE: Unter mittleren Wohnlagen versteht man im allgemeinen Lagen, bei
denen die Negativpunkte, wie sie bei den einfachen Lagen beschrieben wurden, weitestgehend nicht anzutreffen sind. Eine mittlere Lage bietet aber auch keine herausragenden
Nutzungsvorteile. Daher sind in den meisten Städten die Mehrzahl der Wohnstätten zu den mittleren Lagen zu zählen. Auch bei mittleren Lagen können negative Lagekriterien vorkommen.
Diese werden jedoch durch mindestens gleichwertige Vorteile (z.B. Zentralität, Verkehrsanbindung, Urbanität, Architektur, attraktive Nachbarschaft zu Gastronomie,
Straßencafes etc.) wieder ausgeglichen. Mittlere Wohnlagen sind in der Regel der Teilmarkt mit dem größten Umsatz, weshalb meist ausreichend Vergleichspreise für die Immobilienbewertung
vorhanden sind, was dem Gutachter die Erstellung eines Gutachtens (Verkehrswert, Marktwert) ungemein erleichtert.
GUTE WOHNLAGE: Gut durchgrünte Wohngebiete ohne störende Immissionen mit
aufgelockerter Bebauung und attraktiver Architektur gelten als gute Lagen. Reine Anliegerstraßen ohne großen Durchgangsverkehr. Überwiegend offene Bauweise mit größerer
durchschnittlicher Grundstücksgröße und von der Straße zurückversetzter Bebauung, so dass nicht der Eindruck der Enge entsteht. Trotz der Möglichkeit, ruhig zu wohnen, gibt es gute
Einkaufsmöglichkeiten und eine gute Verkehrsanbindung. In kleineren Gemeinden gehören hierzu insbesondere die Neubaugebiete oder bereits früher erschlossene reine oder allgemeine
Wohngebiete. Sehr begehrte städtische Wohnquartiere können beispielsweise auch Wohnungen in den Ober- und Dachgeschossen von Fussgängerzonen sein, oft als Penthouse.
BESTE WOHNLAGE: Die Bestlagen wie Herzogpark in München, Westend in Frankfurt,
Killesberg in Stuttgart oder die Elbchaussee in Hamburg haben in der Regel alle Merkmale der guten Wohnlage, aber darüber hinaus noch mindestens einen weiteren, herausragenden
Nutzungsvorteil. Dieser kann durch die Topographie bestimmt werden (Südhanglage, Halbhöhenlage mit Stadtblick, Fernblick) oder durch die besonders schöne Landschaft,
Nachbarschaft und Umgebung, Lage am Wasser (Starnberger See, Sylt). Vorherrschende Bebauung ist die Villenbebauung mit großzügig angelegten, parkähnlichen Außenanlagen und
großen Abständen zur Nachbarbebauung. Eine Ausnhame bilden die so genannten Stadthäuser, die den Nachteil der dichteren Bebauung (oft Blockrandbebauung auf
Reihengrundstücken) durch die zentrale Lage mit teilweise sehr schöner Architektur (z.B. Gründerzeitgebäude) ausgleichen. Diese Lagen ziehen wohlhabendes Käuferklientel an, das das
urbane Lebensgefühl liebt. Beispiele hierfür sind das Westend in Frankfurt oder Schwabing in München.
Bestlagen haben meistens einen geringen Marktumsatz, d.h. die Liegenschaften wechseln eher selten den Eigentümer, meist nur bei Tod des
bisherigen Eigentümers und Verkauf der Immobilie durch die Erben. Dies macht die Bestimmung des Immobilienwertes (Verkehrswert, Marktwert) in solchen Lagen sehr schwierig, da die Höhe der
Marktanpassung schwer zu bestimmen ist. Zudem basieren die Daten der Gutachterausschüsse zwangsläufig auf wenigen und teilweise veralteten Daten. Hier ist für den Gutachter Vorsicht geboten, da
dadurch leicht zu geringe Werte in Ansatz gebracht werden, wenn man sich blind auf diese Daten verläßt. Zumindest eine Plausibilitätsprüfung am Ende der Wertermittlung sollte dann erfolgen.
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Sanitärinstallationen), die Gebäudesubstanz
(Außenhülle, Dach, Fenster) und der Innenausbaustandard (Sanität, Böden, Decken, Wände) sich weitestgehend noch in einem baujahrstypischen Zustand befinden und kaum oder wenige Modernisierungen durchgeführt wurden.