easyWert- Immobilienlexikon: BUCHSTABE “W”

Wasserzementwert (w/z)                 >>>Seitenanfang>>>

Bei der Hydratation entsteht aus Zement (Klinkerphasen bzw. Klinkerminerale im Zement) und Wasser so genannte Hydratphasen, die das Erstarren zu Zementleim bzw. das spätere Erhärten zu Zementstein bewirken. Die Zusammensetzung der entstehenden Hydrate (wasserhaltige Verbindungen) wird wesentlich beeinflusst durch die Menge des für den Abbindeprozess zur Verfügung stehenden Wassers. Wichtig ist daher z. B. für die Betonherstellung das richtige Mischungsverhältnis zwischen Zement und Wasser. Bei der Herstellung von Beton beträgt dieses Verhältnis je nach späterer Verwendung zwischen 0,40 und 0,70.

Wohnungsbelegungsrecht

Für die Ermittlung des Immobilienwerts von Wohnungseigentum und Mehrfamilienhäusern (Mietshäuser) ist es wichtig, ob es sich um frei finanzierten Wohnraum ohne rechtliche Bindungen handelt oder ob es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt, für den eine Mietpreisbindung und/ oder ein Wohnungsbelegungsrecht der Gemeinde besteht. Bei einem Wohnungsbelegungsrecht kann die Gemeinde Mietverhältnissen widersprechen, wenn der Mietinteressent nicht in die Personengruppe gehört, für die der öffentlich geförderte Wohnraum vorgesehen ist. Die Mieter werden in der Regel vom Sozialamt oder sonstigen Verwaltungsstellen bestimmt. Bei der Immobilienbewertung kann bei solchen Objekten für den Zeitraum der Bindungswirkung nur mit der so genannten Kostenmiete (maximal Marktmiete, falls Kostenmiete höher liegt) gerechnet werden und für den Zeitraum zwischen Beendigung der Bindung und dem Ablauf der Nutzungsdauer nur mit moderat entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen, ausgehend von der Kostenmiete, angepassten Mieten. Für die Bewertung solcher Immobilien ist ebenfalls ausschlaggebend, ob die Umgebungsbebauung und das Umfeld von sozial schwachem Mieterklientel geprägt ist, oder ob es sich um ein solitäres Objekt in mittlerer oder guter Wohnlage handelt. Sollte letzteres der Fall sein, sind gerade für Objekte, bei denen die Bindung in Kürze abläuft, in der Ertragswertermittlung oft niedrigere Liegenschaftszinssätze erforderlich, um den zu erzielenden Marktpreisen und dem Miet- und Wertsteigerungspotential der Immobilie gerecht zu werden.

Wärmepumpe

Eine Umwälzpumpe befördert ein Arbeitsmedium (z. B. Solewasser). Dieses Arbeitsmedium transportiert die Energie seiner Umgebung (z. B. des auf 2 Grad Celcius erwärmten Erdreichs) zu einem Verdampfer, in dem sich ein Kältemittel befindet. Die Siedetemperatur des Kältemittels (z. B. – 4 Grad Celcius) liegt unter der Temperatur des Arbeitsmediums, so dass das Kältemittel seinen Aggregarzustand von flüssig nach gasförmig ändert. Durch die Ausdehnung entsteht ein Druck (z.B. 5 bar) und auch die Temperatur des Gases (z. B. 0 Grad Celcius) liegt bereits höher als die des flüssigen Kältemittels. Das Gas wird mittels eines Kompressors (meist angetrieben durch Elektromotor) auf einen höheren Druck (z. B. 15 bar) verdichtet. Durch die Verdichtung steigt die Reibung der Luftmoleküle und die Gastemperatur steigt (erforderlich mind. 36 Grad Celcius). In einem Verflüssiger (Kondensator) gibt das 36 Grad warme gasförmige Kühlmittel seine Wärme an das Heizwasser ab und kühlt dadurch ab (z.B. 25 Grad Celcius). Über ein Entspannungsventil wird das gasförmige Kühlmittel wieder verflüssigt und dem Verdampfer als flüssiges Kühlmittel wieder zugeführt. Der Heizkreislauf wird ebenfalls durch eine Umwälzpumpe in Gang gehalten und transportiert ständig das erwärmte Heizwasser ins Heizsystem (Niedertemperaturheizung wie z. B. Fußbodenheizung) und das abgekühlte Heizwasser wieder zum Wärmetauscher. Als Energiequelle kommen das Erdreich (Erdkollektor, Erdsonde) oder die Luft in Betracht, wobei die Nutzungsgrade bei der Nutzung der Erdwärme höher sind (allerdings auch die Investitionskosten).

Wärmedämmung

Wärmedämmung bezeichnet alle Maßnahmen, die dazu beitragen, die Wärme im Gebäude zu behalten und die Wärmeverluste (Transmissionswärmeverluste) an die Umgebung zu verringern. Die Wärmedämmung von Häusern wurde in den letzten Jahrzehnten immer wichtiger, um die knapper werdenden Energieressourcen zu schonen. Durch die Energieeinsparverordnungen von 2002, 2004 und 2007 wurden die Anforderungen an Gebäude immer mehr erhöht. Auch die Wärmeschutzverordnung von 1994 und die Heizungsanlagenverordnung von 1998 trugen zu einer Senkung des Energieverbrauchs bei Gebäuden bei. Gedämmt werden insbesondere die Dachflächen bei einem nachträglichen Dachausbau (Zwischensparrendämmung), die Kellerdecke und die Außenmauern (Fassade). Bei Neubauten wird durch dickes Mauerwerk (36,5 - 40 cm) in Porenbeton, Hochlochziegel oder Bimssteinen bzw. Kalksandsteinmauerwerk mit zusätzlicher Außendämmung bereits eine sehr gute Wärmedämmung von Beginn an erreicht. Holzständerbauweisen mit entsprechend gedämmten Wänden erreichen sehr gute Wärmedämmwerte auch bereits bei teilweise dünneren Wänden. Altbauten vor 1990 haben meist eine unzureichende Außendämmung und müssen nachträglich gedämmt werden. Dies geschieht in der Regel mit einem Wärmedämmverbundsystem oder einer Vorhangfassade mit Zwischendämmung (Kerndämmung oder belüftet). Als Wärmedämmmaterialien werden Materialien mit niedriger Wärmeleitfähigkeit verwendet: Geschäumte Kunststoffe (Polystyrol, Neopor, Polyurethan), Mineral-, Holz-, Glaswolle, Schaumglas, Korkplatten, Schüttungen aus Zelluloseflocken (durch Einblasen in Hohlräume verarbeitet), Perlite, Bimsstein, Porenbeton. Bei der Thermografie werden mit Hilfe einer Wärmebildkamera Wärmebrücken und Schwachstellen in der Gebäudehülle, durch die Wärme entweicht, sichtbar. Eine bauphysikalische Regel besagt, dass die Wärmedämmung grundsätzlich auf der “kalten Seite” erfolgen soll, sofern dies möglich ist. Nur im Ausnahmefall (Denkmalschutzfassade, Fachwerk, o.ä.) sollte eine Innendämmung erfolgen. Eine Innendämmung ist deshalb nicht optimal, weil das Mauerwerk auskühlt und der Taupunkt dadurch weiter ins Innere des Mauerwerks wandert.

Wärmeleitfähigkeit

Die Wärmeleitfähigkeit in W/(mK) gibt an, welche Wärmemenge in einer Stunde durch einen Quadratmeter einer 1 m dicken Baustoffschicht hindurchgeht, wenn der Temperaturunterschied zwischen beiden Oberflächen 1 Kelvin beträgt. Das Ergebnis wird auch Wärmeleitzahl genannt. Sie ist damit ein Maß für die Wärmedämmeigenschaft eines Stoffes. Je niedriger die Zahl, desto höher ist die Wärmedämmfähigkeit. Die Wärmedämmfähigkeit wird bestimmt durch die Rohdichte und den Feuchtegehalt eines Baustoffes. Luft leitet Wärme schlecht, Wasser leitet Wärme gut. Daher ist ein Baustoff mit einer geringen Rohdichte (enthält viele mit Luft gefüllte Poren), der wenig Feuchtigkeit enthält, das beste Dämmmaterial für die Wärmedämmung.

 ® Beispiele für Wärmeleitfähigkeit

Wärmebrücke

Eine Wärmebrücke ist eine Schwachstelle in der Aussenhaut des Gebäudes, an der verstärkt Wärme nach außen abgeleitet wird. Man unterscheidet:

• Geometrische Wärmebrücken
• Stoffliche Wärmebrücken

Typische geometrische Wärmebrücken sind Gebäudeecken und Innennischen an Außenwänden (Heizkörpernischen). An einer Ecke sind die Außenflächen größer als die Innenflächen, was dazu führt, dass Ecken schneller auskühlen als die sonstigen Wandflächen, da in der Ecke ein stärkerer Wärmestrom von innen nach außen statt findet. Bei Heizkörpernischen findet aufgrund der geringeren Wandstärke mit entsprechend schwächerer Wärmedämmfähigkeit der dünneren Wand ein stärkerer Wärmestrom nach außen statt. Eine typische stoffliche Wärmebrücke findet man bei Mischmauerwerk, das aus unterschiedlichen Baumaterialien besteht (Bsp. Kalksandstein und Hochlochziegel). An der Stelle mit dem schlechter wärmedämmenden Baumaterial (Bsp. Kalksandstein) entsteht eine Wärmebrücke. Folgen sind Energieverlust und Feuchteschäden sowie Schimmelbildung durch Kondensat an den zu stark abkühlenden Innenbauteilen. Typische Wärmebrücken älterer Baujahre sind bis an die Außenwandoberfläche durchbetonierte Betongeschossdecken ohne Stirndämmung, auskragende Betondecken für Balkone und Vordächer, Fensterlaibungen, u.a. . Wärmebrücken entstehen oft durch fehlerhafte Bauausführungen, wie z. B. Lücken oder Spalten in Wärmedämmverbundsystemen, fehlende Überdämmung von Fensterrahmen, Lücken bei Wandanschlüssen bei nachträglicher Dachdämmung oder Verwendung des falschen Materials. Oft sind auch Installationsschächte oder Rohre, die die Wärmedämmschicht durchdringen und nicht richtig abgedichtet wurden schadensträchtige Wärmebrücken (z. B. Steckdosen). Grundsätzlich sind also Lücken in der Wärmedämmung der Außenhaut eines Gebäudes zu vermeiden, um keine unnötigen Heizwärmeverluste und resultierende Bauschäden entstehen zu lassen.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist ein durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründbares, grundstücksgleiches Recht. Das Wohnungseigentum besteht aus einem Miteigentumsanteil an einem oder mehrerer Flurstücke und ist verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an bestimmten Räumen in einem Gebäude, das auf dem Flurstück steht. Nicht nur klassische Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern können so durch das WEG gebildet werden. Man findet auch häufiger Reihenhäuser oder Doppelhaushälften, bei denen keine Realteilung des Grundstücks, sondern eine Aufteilung nach WEG mit ideelen Miteigentumsanteilen statt gefunden hat. Jeder Miteigentumsanteil beinhaltet dann das Sondernutzungsrecht an einem Reihenhaus (einer Doppelhaushälfte). Bei Wohnungseigentum gibt es eine Reihe von Besonderheiten bei der Immobilienbewertung. Der Wert des klassischen Wohnungseigentums richtet sich in der Regel nach Vergleichspreisen (EUR/ m² Wohnfläche). Aber auch Sach- und Ertragswertverfahren sollten unterstützend angewendet werden. Typische Gebiete für Wohnungseigentum sind die Großstädte und Ballungsräume. Außerhalb dieser dicht besiedelten Gebiete sinken die Preise für Wohnungseigentum in der Regel sehr stark. Ein starkes Preisgefälle gibt es auch zwischen Erstverkaufspreisen (Neubau oder Sanierung) und Wiederverkaufspreisen. Man sollte es sich daher gut überlegen, eine Neubauwohnung vom Bauträger zu kaufen, wenn man nicht sicher ist, ob man diese längere Zeit behalten möchte.

® Checkliste Immobilienkauf

Wiederherstellungskosten (Depreciated replacement costs)

Bruttowiederherstellungskosten der baulichen Anlagen und Außenanlagen, abzüglich jeglicher Form der Wertminderung. Dies entspricht in etwa dem Zeitwert eines Gebäudes und findet somit im Sachwertverfahren Eingang, indem der so ermittelte Bauwert dem Grundstückswert hinzugerechnet wird und zusammen mit diesem den vorläufigen Sachwert (vor Marktanpassung) bildet.

Winddichtheit                                    >>>Seitenanfang>>>

Unter Winddichtheit versteht man, dass die Gebäudehülle eines Hauses keine ungewollten Fugen oder undichten Stellen aufweist, durch die unkontrolliert Warmluft nach außen abfließen kann. Geprüft wird die Winddichtheit oder Luftdichtheit der Gebäudehülle mittels so genanntem Blower-Door-Test. Die Luftwechselrate sollte nicht höher als 3 liegen, damit es nicht zu folgenden Problemen kommt:

• Zugerscheinungen in den betroffenen Räumen und Verschwendung von Heizenergie
• Bei undichten Stellen oder Fugen ergibt sich ein permanenter Luftstrom von innen nach außen (warm nach kalt). Die warme Luft führt Feuchtigkeit mit sich, die auf ihrem Weg durch das Bauteil abgekühlt wird. Sobald der Taupunkt erreicht ist, kondensiert die mitgeführte Feuchtigkeit und schlägt sich als Wasser nieder. Liegt der Taupunkt in einem Gebäudeteil, kommt es zu dauerhaften Durchfeuchtungen und damit mittelfristig zu Bauschäden.
• Bei Be- und Entlüftungsanlagen, bei denen aus der abgeführten Brauchluft die Wärme mittels Wärmetauscher zurückgewonnen werden soll, verschlechtert sich der Effizienzgrad und es wird weniger Energie zurückgewonnen.

Wertermittlungsstichtag                      >>>Seitenanfang>>>

Jede Immobilienbewertung ist auf einen bestimmten Stichtag bezogen. Die Wahl des Stichtages hat oft rechtliche Gründe, z.B. in Erbrechtssachen ist der Wertermittlungsstichtag in der Regel der Todestag des Erblassers, bei Schenkungen, das Datum der Schenkung oder der Tag des Nutzen-Lasten-Übergangs. Auch eine Beleihungswertermittlung ist eine auf einen Stichtag bezogene Bewertung, auch wenn die zum Stichtag anzutreffenden Wertermittlungstatbestände so vorsichtig zu bewerten sind, dass davon ausgegangen werden kann, dass der ermittelte Immobilienwert auf mittlere Dauer (5-10 Jahre) in einer Verwertung erzielbar sein wird. Die Praxis hat gezeigt, dass dies eigentlich oft eine illusorische Vorstellung ist, die seit den 90er- Jahren so eigentlich nicht mehr haltbar ist. Auch der Beleihungswert ist stichtagsbezogen. Er sollte anschließend an die stichtagsbezogene Bewertung noch einmal insofern qualitätsgesichert werden, dass mittels eines Ratingsystems die Chancen und Risiken der Immobilie herausgestellt werden und dieses objektspezifische Risiko noch einmal gesondert bei der Beleihung als in die Zukunft prognostiziertes Risiko Berücksichtigung findet. Auch die Bewertungssicherheit oder -unsicherheit an sich muss bei einer stichhaltigen Beleihungswertermittlung quantifiziert werden. Welche Informationen lagen der Bewertung zugrunde ? Wie sicher sind die Quellen einzustufen ? Welche Erfahrung hat das jeweilige Kreditinstitut mit der beliehenen Objektart ? Handelt es sich um eine Projektenwicklung, bei der Erträge erst geschätzt werden müssen oder um eine langjährig bewirtschaftete Immobilie mit vertraglich bereits fixierten Erträgen ? Dies sind alles Fragen, die zusätzlich und gesondert von der eigentlichen Beleihungswertermittlung Berücksichtigung finden sollten.

Man sollte sich bewußt machen, dass eine Immobilienbewertung grundsätzlich immer nur zum Wertermittlungsstichtag gilt. Dies folgt allein schon daraus, dass spekulative Elemente, die in die Zukunft gerichtet sind, in einem Gutachten definitionsgemäß nichts verloren haben, da ein Verkehrswertgutachten eine Tatsachenwürdigung zum Wertermittlungsstichtag darstellt. Es sind nur die wertrelevanten Parameter zu berücksichtigen, die zum Wertermittlungsstichtag mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit als bekannt vorausgesetzt werden können.

→ Gutachten   → Beleihungswert   → Verkehrswert

Weiße Wanne                                        >>>Seitenanfang>>>

Bei drückendem Grundwasser muss der Keller als weiße Wanne ausgeführt werden. Das heißt, es wird ein wasserundurchlässiger Beton (WU-Beton) verwendet, dessen Farbe aufgrund des Zuschlagmittels zur Verhinderung der Kapillarwirkung der Poren im Beton fast weiß oder zumindest viel heller als herkömmlicher Beton ist. Zudem müssen die Fugen zwischen Bodenplatte und den Kelleraußenwänden durch Fugendichtbänder gegen eindringende Feuchtigkeit abgedichtet werden.

WU-Beton

Wasserundurchlässiger Beton. Wasser kann nur in Form von Wasserdampf durch den Beton diffundieren. Der Beton ist also nicht wasserdicht, sondern lediglich wasserundurchlässig. Dies wird durch bestimmte Zusatzstoffe bei der Herstellung des Betons erreicht. WU- Beton wird u.a. verwendet für die Herstellung “weißer Wannen”.

Wichte                                                   >>>Seitenanfang>>>

Die Wichte ist die Gewichtskraft, die ein Körper an einem bestimmten Ort (bei einem bestimmten Luftdruck und einer bestimmter Temperatur) im Verhältnis zu seinem Volumen ausübt (spezifisches Gewicht). Einheit: N/ m³. Die Wichte ist ortsabhängig, weil die Gewichtskraft (Masse M in kg mal Beschleunigung V in m/s²) von der Fallbeschleunigung g abhängig ist. Diese beträgt z.B. auf der Erde pro 1 kg etwa 10 N (Newton), auf dem Mond aber nur etwa ein Sechstel. Man erhält die Wichte auch einfach durch Multiplikation der Dichte (Masse/ Volumen) mit der Fallbeschleunigung g.

Warmdach

Ein Warmdach ist ein einschaliges unbelüftetes Flachdach, bei dem der Aufbau aus Tragkonstruktion (Stahlbeton- oder Holzdecke), Voranstrich, Ausgleichsschicht, bündiger Wärmedämmung und Dachhaut (Abdichtung) besteht. Das notwendige Gefälle wird bei Stahlbetondecken durch einen Gefälleestrich oder Gefälledämmplatten hergestellt. Bei der Holzbalkendecke ist das Gefälle leichter durch entsprechend unterschiedliche Sparrenstärken zu erreichen. ® Kaltdach ® Umkehrdach

Wohnungsmietvertrag