easyWert- Immobilienlexikon: BUCHSTABE “R”

Realteilung                                          >>>Seitenanfang>>>

Bei einer Realteilung wird ein Grundstück in der Weise geteilt, dass Grundstücksteile neu vermessen und katastermäßig mit eigener Flurstücksnummer fortgeführt werden. Mittels eines Veränderungsnachweises wird das Flurstück dann im Grundbuch neu gelistet.

Reetdach

Bei einem Reetdach besteht die Wasser abführende äußere Schicht des Daches aus Schilfrohr, dem so genannten Reet. Es handelt sich um eine so genannte Weichbedachung im Gegensatz zur Dachdeckung mit festen Baustoffen wie Tonziegel, Schiefer oder Betondachsteinen. Diese Form der Dachdeckung ist hierzulande fast ausschließlich in Norddeutschland (Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern) anzutreffen. Auf einigen Inseln wie zum Beispiel auf Sylt sind in einigen Gebieten sogar Reetdächer baurechtlich durch Satzung vorgeschrieben. Die durchschnittliche Lebensdauer eines Reetdaches beträgt bei guter Qualität des Reets und qualitativ guter handwerklicher Ausführung etwa 60 - 70 Jahre. Es hat gute Wärmedämmeigenschaften. Ein Nachteil ist die geringe Feuerfestigkeit, weshalb die Feuerversicherungsprämien für reetgedeckte Häuser grundsätzlich sehr hoch sind.

Regeldachneigung

Für jedes Dachziegelmodell ist eine Regeldachneigung (RDN) festgelegt. Darunter versteht man die untere Dachneigungsgrenze, bei der sich ein Dach mit den entsprechenden Dachziegeln in der Praxis als in ausreichendem Maße regensicher erwiesen hat. Bei erhöhten Anforderungen an das Dach (wg. Klima, besonders steil, besonders flach o.ä.) sind zusätzliche Maßnahmen zur Abdichtung und Sicherung der Dachkonstruktion erforderlich (z.B. Unterdach, Unterdeckung, Unterspannung, Papp- oder Strohdocken, Verklammerung/ Befestigung etc.). Die Mindesdachneigung darf jedoch keinesfalls unterschritten werden.

Regionalfaktoren                               >>>Seitenanfang>>>

Regionalfaktoren werden in der Immobilienbewertung dazu benutzt, bundesdurchschnittliche Preise oder Werte an regionale Wertverhältnisse anzupassen. So sind z.B. in der NHK ganz grobe Regionalfaktoren auf Bundeslandebene in Verbindung mit den Ortsgröße-Faktoren angegeben. Da easywert diese Anpassungsfaktoren als nicht ausreichend für eine marktgerechte Bewertung ansieht wurden eigene easywert-spezifische Regionalfaktoren auf Landkreis- bzw. Gemeindeebene abgeleitet.

Regionalplan

Der Regionalplan ist ein Raumordnungsplan für einen Teil des Landesgebietes zur Abstimmung unterschiedlicher Ansprüche (Verkehr, Versorgung, Umweltschutz, etc.) an den Raum auf Regierungsbezirks-, Region- oder Landkreisebene. Rechtsgrundlage ist das Raumordnungsgesetz (ROG) und die jeweiligen auf Landesebene verabschiedeten Rechtsvorschriften.

Regressionsanalyse

Bei dieser Form der Analyse wird für eine Reihe von unabhängigen Faktoren, die Einfluß auf ein bestimmtes Merkmal (z.B. Immobilienpreis) - abhängiger Faktor - haben, die Funktion gesucht, die die Abhängigkeit des abhängigen Faktors von den unabhängigen Faktoren am besten beschreibt. Mathematisch gesehen ist dies diejenige Funktion, bei der die Summe der quadrierten Abstände der einzelnen Faktoren von der Kurve, die die Funktion beschreibt, minimiert wird.

Reihenhaus

Das Reihenhaus ist ein Gebäude (meist Eigenheim) mit einseitiger (Reiheneckhaus) oder zweiseitiger (Reihenmittelhaus) Grenzbebauung (bzw. einseitig oder zweiseitig angebaut, wenn keine Realteilung sondern eine WEG-Teilung vorgenommen wurde). Das Reiheneckhaus wird i.d.R. bevorzugt, da es insbesondere den Vorteil hat, dass der hintere Grundstücksteil von der Vorderseite aus begehbar ist und auch eine Belichtung von drei Seiten möglich ist. Als Vorteil beim Reihenmittelhaus könnte man sehen, dass zwei Seiten nicht der Witterung ausgesetzt sind, was zu einen Heizkosten und zum anderen auch Modernisierungskosten (Fassade) spart. Das Reiheneigenheim war besonders in den 90er-Jahren sehr beliebt, da es gerade in Ballungsräumen aufgrund der kleinen Grundstücke und der verdichteten Bauweise noch recht erschwinglich war im Vergleich zu freistehenden Objekten. Es bleibt abzuwarten, ob dies so bleiben wird, da meistens über mind. 3 Ebenen auf meist sehr schmalen Grundrissen gewohnt wird.

Reinertrag                                           >>>Seitenanfang>>>

Unter dem Reinertrag versteht man alle Nettoerträge (ohne MwSt.), die eine Immobilie erwirtschaftet, abzüglich der nichtumlegbaren Bewirtschaftungskosten, die dem Eigentümer für die Bewirtschaftung der Immobilie entstehen (Instandhaltungs-, Verwaltungskosten bzw. kalkulatorisch berücksichtigt werden müssen (Mietausfallwagnis, Modernisierungsrisiko).

Reines Wohngebiet

Ein reines Wohngebiet ist gemäß § 3 BauNVO ein Gebiet, das nur dem Wohnen dienen darf. Läden und Handwerksbetriebe, die dem täglichen Bedarf der Wohnbevölkerung dienen, sowie soziale Einrichtungen sind ausnahmsweise zulässig.

REIT

siehe real estate investment trust

Relaxation

Die Relaxation ist die zeitabhängige Abnahme der zur Aufrechterhaltung einer Verformung erforderlichen Spannung. Die Relaxationszeit ist die Zeit, die ein Körper (Material) charakteristischerweise benötigt, um nach einer Anspannung (einer Verformung) wieder in den Ursprungszustand zurückzukehren.

Relocationservice

Umzugsdienstleistung inkl. umfangreicher Betreuung wie z.B. Organisation von Sprachkursen, Behördengängen, Kinderbetreuung, Ab- und Anmeldung und sonstiger Formalitäten. Entstanden in den USA zunächst als betriebsinterne, dann auch als externe Dienstleistung zur Entlastung von neu eingestellten Führungskräften.

Remise                                                 >>>Seitenanfang>>>

Ein meist auf dem hinteren Grundstücksteil stehendes Gebäude, das früher als Unterstand für Fahrzeuge und Kutschen und Behausung für Chauffeur bzw. Kutscher diente. Oft werden diese Gebäude heute wohnwirtschaftlich oder auch gewerblich genutzt. Telweise entstehen sehr schöne Räume oder Ateliers in denkmalgeschützten, ehemals zu Herschaftshäusern gehörenden, Remisen.

Rendite

Kennzahl, die die Rentabilität einer Investition vergleichbar macht. Verhältnis zwischen Ertrag und Investitionssumme. Bei der Einjahresbetrachtung (erstes Jahr) spricht man von der Anfangsrendite (Nettoanfangsrendite wenn der Jahresreinertrag zugrunde gelegt wird). Werden alle Ein- und Auszahlungen während des Investitionszeitraums berücksichtigt, ermittelt man den internen Zinsfuß einer Investition.

Renditeobjekte                                   >>>Seitenanfang>>>

Immobilien, bei denen sich der Wert überwiegend danach bemisst, wie viel Mietertrag sie dem Eigentümer erbringen. Typischer Vertreter unter den Immobilien ist hier das Mehrfamilien- oder das Wohn- und Geschäftshaus. Irrtümlicherweise werden oft auch typische Mittelstandsimmobilien mit Mischnutzungen aus Wohnen und gewerblicher Nutzung (Bsp. Halle und Wohnhaus) als Ertragswertobjekte angesehen. Dies ist bedenklich, da ja niemand auf die Idee käme ein solches Objekt unter Renditegesichtspunkten zu kaufen. Diese Praxis hat sich deshalb eingebürgert, weil der Nachfragerkreis (nämlich andere Gewerbetreibende oder Wohnnutzer mit großem Lagerflächenbedarf) sehr klein ist und dies den Preis im allgemeinen drückt. Dies muss daher in einem erhöhten Marktanpassungsabschlag im Sachwertverfahren zum Tragen kommen und nicht dadurch, daß man diese Objekte fälschlicherweise als Renditeobjekte bzw. Ertragswertobjekte klassifiziert. Der Ertragswert kann natürlich ein wertvolles Hilfsmittel sein, um den Marktanpassungsabschlag im Sachwertverfahren einzukreisen. Betreiberimmobilien und Fabrikimmobilien gehören zwar zum erweiterten Kreis der Ertragswertobjekte. Aber hier ist die Nachhaltigkeit und die Verallgemeinerbarkeit des aufgrund des betriebswirtschaftlichen und unternehmerischen Konzepts zu erzielenden Reinertrags unbedingt kritisch zu prüfen, um sich von der Seite dem Immobilienwert zu nähern.

Rente

Eine Rente im mathematischen Sinne ist eine periodisch wiederkehrende Zahlung. Eine monatliche Mietzahlung kann beipielsweise als “Rente” betrachtet werden und geht als solche auch in die Berechnung des Ertragswerts ein.

Rentenbarwert

Siehe Barwert

Residualwert

Gibt es für Bodenwerte keine oder keine geeigneten Vergleichspreise kann man sich des Residualwertverfahrens bedienen. Dabei bestimmt man zuerst den voraussichtlichen Veräußerungserlös (Marktwert) der fertig hergestellten Immobilie und zieht davon alle Kosten (Erschließung, Herstellung der baulichen Anlage, Bauzeitzinsen, Vermarktungskosten, Unternehmerlohn etc.) ab. Man erhält dann als Residuum den Wert für das Grundstück, den ein nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten ausgerichteter Erwerbsinteressent zu zahlen bereit wäre. Dieses Verfahren wird oft von Bauträgern verwendet, um die Grenze zu ermitteln, bis zu der sie für ein Grundstück mitbieten wollen bzw. können.

Richtfest                                              >>>Seitenanfang>>>

Siehe Rohbau

Richtwerte

Richtwerte sind indirekte Vergleichswerte. Sie werden von Marktbeobachtern aus einer Vielzahl beobachteter Marktpreise für vergleichbare Objektarten (z.B. Eigentumswohnungen) in Verbindung mit Marktkenntnissen abgeleitet. easyWert vergleicht  mehrere veröffentlichte Richtpreise und verdichtet diese auf Gemeindeebene zu einer Richtpreisübersicht, die somit eine ganze Menge Marktresearch und Marktkenntnis enthält und für ganz Deutschland verfügbar ist.

Riemchenklinker

Verwendung zur dünnwandigen Fassadenbekleidung. Sowohl die Farbe (abhängig vom jeweiligen Zuschlagstoff) als auch das Material können unterschiedlich sein. Meist jedoch werden Riemchenklinker wie normale Klinker auch bei sehr hohen Temperaturen aus Ton, Schamotte oder Feldspat gebrannt. Durch die hohe Brenntemperatur (ca. 1800 Grad Celcius) werden durch den Sinterprozess die Poren geschlossen. Dadurch nehmen Klinker keine Feuchtigkeit auf, sind säurebeständig und sehr widerstandsfähig und witterungsbeständig.

Ringanker                                            >>>Seitenanfang>>>

In der Wandebene liegende horizontale Bauteile zur Aufnahme von Zugkräften, die in den Wänden entstehen können (äußere Lasten, Verformungsunterschiede). Ringanker befinden sich auf allen Außenwänden und den tragenden Innenwänden. Sie bestehen heute meist aus Stahlbeton. Ringanker müssen nach außen eine Wärmedämmung erhalten, damit keine Wärmebrücke entsteht.

Ringbalken

Ebenfalls in der Wandebene liegende, horizontale Bauteile. Außer den Zugkräften nehmen Ringbalken auch Biegemomente auf, die durch rechtwinklig zur Wand wirkende Lasten entstehen. Der Einsatz von Ringbalken erfolgt immer dann, wenn dies zum seitlichen Halt der Wände erforderlich ist (z.B. bei Decken ohne Scheibenwirkung wie Holzbalkendecken), oder wenn Gleitschichten unter Decken angeordnet werden müssen, die die Formänderung bei Ausdehnung und Zusammenziehen der Decke aufnehmen müssen.

Risikokategorien

Immobilien kann man in Risikokategorien einteilen. Grundsätzlich gilt, je niedriger der am Markt üblicherweise verwendete Liegenschaftszinssatz für eine Immobiliengattung, desto niedriger ist auch das mit dieser Gattung verbundene Risiko und umgekehrt. Natürlich ist bei Eigenheimen alleine deshalb das Risiko begrenzter, weil i.d.R. viele Nachfrager zur Verfügung stehen und weil die absoluten Summen niedriger sind als bei fast allen gewerblich genutzten Objekten bzw. Renditeobjekten. Aber auch hier ist Vorsicht vor Pauschalisierung angebracht. Ein zu hoch bewertetes Einfamilienhaus ist nun mal ein höheres Risiko als ein unterbewertetes Wohn- und Geschäftshaus. Außerdem muß die Nutzung zur Lage passen. Natürlich macht für Portfolios die Einteilung in Risikokategorien (und Risikoregionen) Sinn. Aber auch hier handelt es sich immer um eine Momentaufnahme. Ein Hauptrisiko wird m.E. bei den meisten Ratings vollkommen übersehen - nämlich die Bewertungssicherheit (Grad der Gewissheit), d.h. wieviele Informationen, übereinstimmende Vergleichspreise und -daten, etc., lagen bei Bewertung der Immobilie überhaupt vor und vor allem lagen der Bewertung eine Objektbesichtigung und due dilligence-Prüfung durch ein interdisziplinäres Expertenteam zugrunde. Diese Fragen sind oft viel wichtiger als ein farblich buntes Rating.

Rohbau                                                 >>>Seitenanfang>>>

Von Rohbau spricht man, wenn das Außen- und Innenmauerwerk, die Geschoßdecken und das Dachgebälk fertig gestellt wurden. Nach Fertigstellung des Rohbaus wird das Richtfest gefeiert. Man kann die Herstellungskosten eines Gebäudes in Rohbaukosten und Innenausbaukosten teilen. Früher war das Verhältnis ca. 60:40, heute hat es sich bei Standardobjekten ohne aufwendige Gründungsbauten aufgrund des gehobenen Innenausbaustandards, der aufwendigeren Gebäudetechnik und einer effizienteren Mauerwerksherstellung eher umgedreht und beträgt meist 45:55 (Rohbau:Innenausbau). Die Kosten für den Rohbau sind abhängig von Material und Region und liegen derzeit (Stand 2005) bei um die 100 €/ m³ umbauter Raum (90 - 130) für Standard-Einfamilienhäuser.

Rohbauland

Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30,33,34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch niht gesichert ist und/oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung noch nicht geeignet sind. D.h., daß für diese Flächen bereits ein Bebauungsplan besteht, aber mit der Parzellierung, Herstellung der Bebaubarkeit und Erschließung noch nicht begonnen wurde. Man unterscheidet Brutto- und Nettorohbauland. Beim Bruttorohbauland hat noch keine Umlegung und somit noch kein Flächenabzug für Verkehrswege und Erschließungsanlagen (Gemeinbedarfsflächen) statt gefunden. Nettorohbauland bezieht sich rein auf das künftige Baugrundstück.

Rohdichte

Die Rohdichte ist die Dichte eines porösen Festkörpers, die man mit dem Volumen einschließlich der vorhandenen Poren berechnet: Masse/ Volumen inkl. Lufteinschlüsse, Poren (z.B. Kg/ dm³). Nachfolgend einige Beispiele für Rohdichten: Baustahl 7850 kg/ m³, Bauholz f. Außenbereich (Eiche, Akazie) ca. 630 kg/ m³, Ziegelstein ca. 1900 kg/ m³, Kalksandstein ca. 1800 kg/ m³. Je niedriger die Rohdichte, desto besser ist beispielsweise die Wärmedämmeigenschaft.

Rohertrag                                            >>>Seitenanfang>>>

siehe Jahresnettokaltmiete

Rohertragsvervielfältiger

siehe Maklermethode

Ross’sche Wertminderung

Weitverbreitete Alterswertminderung für die Ermittlung von Zeitwerten nach Ross-Brachmann. Siehe auch Abschreibung.

Royal Institution of Chartered Surveyors

Weltweit tätiger und anerkannter Berufsverband von Immobilienfachleuten. Gegründet wurde der Verband 1868 und erhielt die königliche Charta. Die RICS hat Standesregeln für die Immobilienberufe aufgestellt, an die sich jedes Mitglied halten muß. U.a. gehört dazu der Erhalt und die Förderung des Berufsstandes zum Wohle der Allgemeinheit. Siehe auch FRICS.

Rückauflassungsvormerkung

Eine Rückauflassungsvormerkung ist eine Grundbucheintragung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung eines Grundstücks. (Z.B. lassen Gemeinden eine solche eintragen, wenn Sie ein Grundstück mit einem Baugebot verkaufen). Werden die in einem Kaufvertrag (oder einem sonstigen Vertrag) vereinbarten Auflagen nicht eingehalten, entsteht dem früheren Grundstückseigentümer ein Anspruch auf Rückübertragung. Um diesen Anspruch dinglich im Grundbuch zu sichern, erfolgt die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung. D.h. die Vertragsparteien sind sich einig darüber, daß eine Rückübertragung erfolgen soll, sobald eine der aufschiebenden Bedingungen für eine Rückübertragung eintritt.

Rundstempel                                        >>>Seitenanfang>>>

Der Rundstempel ist ein Privileg der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Rauchgase

Rauchgase entstehen bei allen Verbrennungsvorgängen. Bei der Verbrennung von Brennstoffen wie Holz, Kohle, Öl oder Gas besteht es vor allem aus Stickstoff, Kohlendioxid, Schwefeldioxid, Stickstoffoxid und Wasserdampf. Bei zu geringen Abgastemperaturen kondensiert Wasser an der Kamininnenoberfläche und bildet mit dem Schwefeldioxid eine schwefelige Säure. Diese greift alkalische Bestandteile des Mörtels an und führt zu Schäden am Schornstein..

Reibeputz

Material wird in Kornstärke aufgezogen und dann in einer bestimmten Richtung (waagrecht, senkrecht oder rund) abgerieben. Je nach Körnung entsteht eine typische Rillenstruktur. 

→ Beispielbild

Reichsformat (RF)

Vor Einführung der DIN-Normung weit verbreitetes Ziegelformat. Abmessungen ca. 25,0 cm x 12,0 cm x 6,5 cm. Bedeutung vor allem im Bereich der Sanierung von älteren Gebäuden.

Red book

Von der RICS herausgegebene Veröffentlichung mit Standards zur Immobilienbewertung (Apraisal and valuation standards).

Return on Equity (RoE)                             >>>Seitenanfang>>>

Siehe Eigenkapitalrendite

Risse, Rissbildung

Die Rissbildung an Gebäuden kann unterschiedliche Ursachen haben. Die häufigsten dürften sein: Schwinden, Kriechen, Setzungen von Bauteilen oder des Baugrundes. Um die Rissursache zu erforschen, sollte man folgende Umstände beobachten: Wann ist der Riss entstanden ? Art und Material des Bauteils, Lage des Bauteils im Gebäude, Risslänge, Rissbreite, Rissverlauf. Fanden Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück statt ? Liegt das Gebäude nahe an vielbefahrenen Strassen oder Verkehrswegen mit Schwerlastverkehr ? Sind Gewässer in der Nähe, die den Grundwasserspiegel stark schwanken lassen ? Welche Bodenart liegt vor ? Wurde Bergbau in der näheren Umgebung betrieben ? Gibt es Besonderheiten bei der Gründung (Fundamente) des Gebäudes (z. B. Pfahlgründung, unterschiedliche Tiefe der Fundamente) ? Handelt es sich um einen gewachsenen oder um einen kürzlich verfüllten und verdichteten Baugrund ?

Es gilt der Grundsatz, dass der Riss immer senkrecht zur rissverursachenden Kraft verläuft. Ursachen. Neben den oben aufgezählten Ursachen können weitere eher im Gebäude selbst begründete Ursachen sein: 1) Konstruktionsfehler im Tragwerk       2) Folgeschäden, die von anderen Gewerken als des vom Riss betroffenen ausgehen 3) Äußere Einflüsse, die über die berechneten, normalen Lasten hinausgehen (Bsp. Auflasten in Form von Schnee bzw. siehe oben)  4) Mängel in der Bauausführung    5) Verschleiß und Materialermüdung, minderwertige Materialien  6) dauerhafte Bauwerksdurchfeuchtungen  7) Vernachlässigung der Instandhaltung.

Es stellt sich bei einer Rissbildung die Frage, ob ein Mangel vorliegt und wenn ja, ob der oder die Risse lediglich einen rein optischen Mangel (putzbedingte Schäden) oder einen schwerwiegenden Mangel (statisch-konstruktive Schäden) darstellen. Bei dieser Beurteilung spielt es eine Rolle, inwieweit das betroffene Bauteil seine Funktionen bezüglich Tragfähigkeit, Witterungs- und Korrossionsbeständigkeit, Dichtigkeit (Wind und Feuchtigkeit) und Wärmedämmfähigkeit noch erfüllen kann. Die Beurteilung von Rissen sowie die Entscheidung darüber, welche Risssanierung die sinnvollste ist, sollte immer durch einen Bauschadensgutachter erfolgen. Nähere Informationen sowie skizzenhaft dargestellte Schadensbilder finden Sie hier.

Risssanierung                                            >>>Seitenanfang>>>

Sobald geklärt ist, ob die Rissbildung abgeschlossen ist oder noch weiter geht, und die Rissursache gefunden ist, kann die geeignete Sanierungsmaßnahme eingeleitet werden. Feine Haarrisse (unter 0,2 mm) im Putz können durch Hydrophobierung geschlossen werden. Wenn die Rissursache nicht mehr einwirkt, kann der Riss starr verschlossen werden. Vorher wird der Riss erweitert und die Rissflanken gesäubert. Um ein erneutes Reißen zu verhindern (da der Riss ja meist nach wie vor eine Schwachstelle bleibt), ist in der Regel die Verwendung kunstharzmodifizierter Mörtel und anschließende Schutzbeschichtung sinnvoll. Lesen Sie zum Thema Risse auch das Skript von Herrn Prof. Dr. Ing. Wolfram Jäger von der TU Dresden.

RAL-Farbtonregister

Das RAL-Farbtonregister RAL 840 HR enthält zur Zeit etwa 160 in Wirtschaft und Verkehr für bestimmte Zwecke gleich bleibend verwendete Farbmuster mit vierstelliger Zahlenkennzeichnung (z.B. Rot: RAL 3000 mit Kontrastfarbe Weiß für Verbote: Z.B. Durchgangsverbotenschild).

Rauminhalt

Der Rauminhalt in Form des Bruttorauminhalts BRI (DIN 277 1973/87) oder des umbauten RAums (DIN 277 1950) ist neben der Bruttogrundfläche (BGF) die häufigste Bezugsgröße für die Angabe von Baukosten. Damit bei übergroßen Rauminhalten keine Überbewertung eines Gebäudes erfolgt, sollte man stets mittels des Ausbauverhältnisses eine Plausibilitätsprüfung des Rauminhalts vornehmen.