• m²
• m³
• MaBV
• Magnesiaestrich (MA)
• Maisonette-Wohnung
• Makleralleinauftrag
• Maklermethode
• Makrolage
• Mangelfolgeschaden
• Mansarde
• Marktanpassung(sfaktor)
• Marktresearch
• Marktsegmentierung
• Markttransparenz
• Marktwert (market value)
• Marmor
• Maße d. baulichen Nutzung
• Massivbauweise
• Mauerwerksarten
• Mauerwerksinjektionen
• Mauerwerksverbände
• Medienfassade
• Mehrgeschoss-Doppelfassa de
• Merkantiler Minderwert
• MF-B, MF-H
• Mietausfallwagnis
• Mietminderung
• Mietpreisbindung
• Mietspiegel
• Mietwucher
• Mikrolage
• Minderung
• Mindestdachneigung
• Mineralische Putze
• MIPIM
• Mischgebiet
• Miteigentumsanteil
• Modernisierung
• Mönchsziegel
• Mönch-Nonnen-Deckung
• Mortgage lending value
• Münchner Rauputz

Makrolage

Großräumige Lage der Immobilie. Wichtige Faktoren sind hier die Verkehrsanbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr, den Individualverkehr (Straßennetz), Infrastruktur (Arbeitsplatzangebot, Einrichtungen des täglichen Bedarfs und Schulen, Kindergärten, etc.), beeinträchtigende Immissionen, Freizeitmöglichkeiten, etc.

Mansarde

Wohnraum im Dachraum eines Mansarddaches. Das Mansarddach hat i. d. R. 8 Dachflächen, wobei die unteren vier Dachflächen sehr steil geneigt sind, während die abschließenden, oberen vier Dachflächen eine flache Neigung haben.

Marktanpassung, Marktanpassungsfaktor

Anpassung von Rechenergebnissen aus dem Sach-, Ertragswert oder sonstigen Verfahren mittels Marktanpassungsfaktoren an die tatsächliche Marktlage.

Marktresearch

Systematische Beobachtung der Immobilienmärkte, der Transaktionen, der erzielten Kaufvertragsabschlüsse, der Angebotspreise, der Leerstandsquote, der Flächenabsorption, der Renditen, der sonstigen preisbestimmenden Merkmale, des Wanderungssaldo (Saldo von Zu- und Abwanderungen von natürlichen oder juristischen Personen aus/zu Städten, Landkreisen, Bundesländern etc.), der Mieten, des Angebotssektors (Bautätigkeit) und des Nachfragesektors (Mieter, Käufer), der sozioökonomischen Rahmendaten und vieler anderer verfügbarer Daten. Das Marktresearch stellt den Sachverständigen für Immobilienbewertung und Verkehrswertermittlung wichtige Basisdaten zur Verfügung. Wichtige Auskunftsquellen und Sammekstellen für MArktdaten sind u.a. die Gutachterausschüsse. easyWert liefert ebenfalls mit seinen Expertisen und Gutachten, sowie mit den deutschlandweit verfügbaren Wohnungspreisen (Richtpreise) einen wichtigen Beitrag zur Markttransparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Marktsegmentierung

Der Immobilienmarkt ist stark segmentiert. Das bedeutet, dass er in verschiedene Teilmärkte gegliedert ist, die sich teilweise gegenseitig beeinflussen. Es gibt eine starke regionale Segmentierung und eine weitere Einteilung in Mietmarkt, Neubaumarkt und Bestandsmarkt. Hierauf beruhen verschiedene Teilmarktmodelle des Immobilienmarkts.

Markttransparenz                           >>>Seitenanfang>>>

Man spricht von vollkommener Markttransparenz, wenn alle Marktteilnehmer über alle Informationen über den Markt verfügen. Der Immobilienmarkt verfügt in Deutschland nur dort über eine ausreichende Markttransparenz, wo die Gutachterausschüsse ihrer Aufgabe in ausreichendem Maße nachkommen. Zunehmend übernehmen Privatunternehmen die Aufgabe Marktdaten zu sammeln und aufzubereiten. Dies dient einer zunehmenden Markttransparenz und erleichtert Marktteilnehmern ihre Entscheidungen.

Maße der baulichen Nutzung

Die Maße der baulichen Nutzung gemäß BauNVO regeln neben anderen Vorschriften die maximal zulässige Bebaubarkeit von Grundstücken und sind in Bebauungsplänen festgeschrieben. Dies sind als solche:

1) GRZ   2) GFZ 3) BMZ  4) First- oder Traufhöhe der baulichen Anlage  5) Zahl der zulässigen Vollgeschosse

Massivbauweise

Bei der Massivbauweise bestehen die tragenden Wände aus massiven Materialien wie Beton, Mauerwerk (Stein auf Stein mit Tonziegeln oder Kalksandstein) oder aus vorgefertigten, massiven Wandteilen (Porenbeton, Blähton). Hinsichtlich der Lebensdauer und der bauphysikalischen Eigenschaften bevorzugen einige Marktteilnehmer nach wie vor den Massivbau gegenüber einem Haus in Fertigbauweise.

Merkantiler Minderwert                 >>>Seitenanfang>>>

Eine Wertminderung, die bestehen bleibt, obwohl ein physikalischer Mangel behoben wurde. Wird beispielsweise eine fehlerhafte Kellerabdichtung neu hergestellt, wird ein Erwerbswilliger trotzdem einen Preisabschlag dafür verlangen, dass ein solcher Mangel in der Vergangenheit vorhanden war (ähnlich wie bei Unfallwagen im KFZ- Gewerbe). Der merkantile Minderwert kann auch durch einen bestimmten Ruf begründet werden, der einer Immobilie oder ihren Eigenschaften anhaftet (Spukhaus o. ä.).

MF-B, MF-H

Systematik zur Flächenberechnung für Büroraum (MF-B: Mietfläche Büroraum) bzw. Handelsraum (MF-H). Aufgestellt von der GIF (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.

Mietausfallwagnis

Kalkulatorischer Posten innerhalb der Bewirtschaftungskosten. Liegt in der Regel zwischen 3 -5 % der Jahresnettokaltmiete, je nach Risiko des Mietausfalls. Dieser wiederum hängt von der Attraktivität der Mietflächen und den vorhandenen Mietverträgen ab.

Mietpreisbindung

Bei Gebäuden, die mit öffentlichen Fördermitteln finanziert wurden, besteht oft eine Mietpreisbindung. Dies bedeutet, dass die Miethöhe an bestimmte Höchstgrenzen gebunden ist und auch nur entsprechend der Kostenmiete erhöht werden kann. Dies ist relevant für die Immobilienbewertung, da für die Dauer der Mietpreisbindung nur mit der limitierten Miete gerechnet werden kann. Zudem entwickeln sich oft Stadtteile, in denen geförderter Wohnraum geballt auftritt, zu einfachen Lagen mit niedrigen Wiederverkaufswerten. Negativbeispiel sind so genannte „soziale Brennpunkte“.

Mietspiegel

Mietspiegel geben die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Stadt oder Gemeinde wider. In Mietspiegeln sollten die Interessen von Mietern und Vermietern ausgewogen berücksichtigt werden. Sie werden turnusmäßig (meist alle 2 Jahre) aufgestellt. Die Mietpreise gemäß Mietspiegel dürfen um nicht mehr als 20 % überschritten werden, da ansonsten dem Vermieter eine Ordnungswidrigkeit gem. § 5 WiStG zu Lasten gelegt werden kann. Ist ein Mietspiegel vorhanden, sollte auch der Sachverständige in seinem Verkehrswertgutachten darauf Bezug nehmen.

Mietwucher                                     >>>Seitenanfang>>>

Ab 50 % Überschreitung des Mietspiegels spricht man vom Tatbestand des Mietwuchers. (§ 291 StGB). Es liegt ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung vor. Weitere Voraussetzungen, damit dieser Straftatbestand erfüllt wird: Ausnutzen einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des mangelnden Urteilsvermögens oder der fehlenden Willenskraft des Mieters durch den Vermieter.

Mikrolage

Kleinteilige Lage einer Immobilie. Unmittelbare Nachbarschaft, Lage in einer Straße, in einem Gebäude, unmittelbare Umgebungseinflüsse, die auf die Immobilie einwirken.

MIPIM

Internationale Immobilienmesse in Cannes

Mischgebiet

Baugebiet mit Wohnnutzung und nicht störenden Gewerbebetrieben. Definiert in § 6 BauNVO. Dorfmischgebiete (MD) weisen in der Regel einen niedrigeren Bodenwert auf als reine bzw. allgemeine Wohngebiete (WR, WA). Anders ist dies bei städtischen Mischgebieten mit einer hohen Verdichtung. Hier werden dann aufgrund der hohen Ertragskraft eines m² Bodens höhere Preise gezahlt als für Grundstücke mit reiner Wohnnutzung.

Miteigentumsanteil

Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ein Grundstück kann in der Weise geteilt werden, dass mehrere ideelle Miteigentumsanteile entstehen, die mit einem Sondernutzungsrecht an zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes auf diesem Grundstück verbunden sind. Die verschiedenen Miteigentümer bilden eine Eigentümergemeinschaft. Über das Gemeinschaftseigentum (Außenwände, -fassade, Dach, Gemeinschaftsräume) kann dann nur gemeinschaftlich in einer Eigentümerversammlung entschieden werden.

Modernisierung                               >>>Seitenanfang>>>

In § 554 BGB ist definiert, dass unter Modernisierung alle Maßnahmen zu verstehen sind, die a) die Mietsache verbessern oder b) der Einsparung von Energie oder Wasser dienen oder  c) neuen Wohnraum schaffen. Reparaturen zählen in der Regel zu den Instandhaltungskosten und nicht zum Modernisierungsaufwand. Bei der Modernisierung werden alte Bauteile oder Geräte gegen neue, zeitgemäße ausgetauscht und erhöhen so den Gebrauchswert der Immobilie. Eine Abgrenzung zur Instandhaltung ist in Einzelfällen schwierig.

Makleralleinauftrag

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, beauftragt manchmal einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie. Hier gibt es unterschiedliche Formen von Aufträgen, deren Unterschiede man kennen sollte:

1) Einfacher Maklerauftrag: Es können gleichzeitig mehrere Makler eingeschaltet werden und man kann auch selbst tätig werden, um einen Käufer für die Immobilie zu finden.

2) Einfacher Alleinauftrag: Im Maklerauftrag wird vereinbart, daß außer dem beauftragten Makler keine weiteren Makler mehr beauftragt werden dürfen. Man selbst darf jedoch noch tätig werden.

3) Qualifizierter Alleinauftrag: Es dürfen keine anderen Makler beauftragt werden und man darf auch nicht selbst nach einem Käufer suchen. Damit ist der Qualifizierte Alleinauftrag die engste Vertragsbindung zwischen Auftraggeber und Immobilienmakler. Weil dies so ist, gehört es dann auch zur Pflicht des Maklers, tätig zu werden. Dies muß am Engagement des Maklers erkennbar sein.

Beim Verkauf ohne Makler ist es oft hilfreich, einen Sachverständigen (Immobiliensachverständiger, Bausachverständiger, Immobilienfachmann) hinzu zu ziehen, der eine Expertise, ein Kurzgutachten oder auch ein Verkehrswertgutachten erstellt. Dies verhindert, daß man die Immobilie unter Wert verkauft und andererseits, daß man nicht zu teuer anbietet, was zu unnötig langen Verwertungszeiten für die Immobilie führen würde. easyWert hilft Ihnen gerne den angemessenen Immobilienwert zu ermitteln.

Marmor

Marmor besteht aus Calciumcarbonat (Kalkstein, Calcit), das unter sehr hohem Druck und Hitze zu Marmor wird. Der Name „Marmor“ entstand, da das Gestein unterschiedlich starke Marmorierungen in unterschiedlichen Farbnuancen aufweist (grau über bläulich bis rötlich). Verwendung im Bauwesen hauptsächlich als Wand- und Bodenbelag im Innenbereich. Sehr bekannt ist der Marmor aus Carrara in Italien. Hochwertiger Marmor ist ein edler Baustoff und sehr teuer.

Mineralische Putze

Mineralische Außenputze bestehen aus einer Mischung der mineralischen Bindemittel Kalk und Zement und verschiedenen Zuschlagstoffen. Sie sind i.d.R. atmungsaktiv (diffusionsoffen) und durchlässig für Wasserdampf und CO2, was oft bei der Altbausanierung nach Fensteraustausch und nachträglicher Fassadendämmung eine sehr wichtige Eigenschaft ist. Mineralische Innenputze können auch aus Lehm oder Gips als Bindemittel bestehen, da sie keine erhöhten Beanspruchungen bzgl. Witterungsbeständigkeit haben. Mineralische Oberputze können verschiedene optische Strukturen aufweisen, die durch unterschiedliche Bearbeitungstechniken hervor gerufen werden: 1) Reibeputz, 2) Münchner Rauputz, 3) Kratzputz, 4) Scheibenputz, 5) Kellenglattstrich/ Landhausputz,  6) Spritzputz.

Münchner Rauputz

Der Nassmörtel wird mit einer Edelstahltraufel oder maschinell vollflächig aufgetragen und auf Kornstärke abgezogen. ZumStrukturieren wird der angetragene Putz mit einer Kunststofftraufel, Moosgummischeibe oder Styropor-Reibscheibe rund, waagrecht oder senkrecht abgerieben.

→ Beispielbild

Mauerwerksverbände

Je nach Lagerichtung und Anzahl (Verband) von Mauerwerksziegeln in einer Lage unterscheidet man: Läuferverband, Holländischer Verband, Gotischer Verband, Kreuzverband oder Märkischer Verband. Wie diese Verbände jeweils aussehen, können Sie in dem Dokument „Mauerwerksverbände“ nachschauen. Je nach Lagerichtung des Steins innerhalb des Verbands unterscheidet man zwischen Läufer (Steine, die in Längsrichtung gemauert werden) und Binder (Steine, die quer zur Laufrichtung der Mauer in den Verband eingemauert werden).

Magnesiaestrich (alt: ME, neu: MA)

Fast gleiche Eigenschaften wie Anhydritestrich. Anstatt Anhydrit wird jedoch Magnesit (als fein gemahlenes Gesteinsmehl) als Bindemittel und Quarz-, Kork-, oder Holzmehl als Zuschlagmittel verwendet. Die Erhärtung erfolgt durch die Zugabe einer wässrigen Salzlösung (Magnesiumchlorid). Andere Bezeichnung: Steinholzestrich. Erkennbar sind die alten Magnesia- Estriche an der hellbraunen Farbe, teilweise sind Holzfasern erkennbar. Vor Neubelegung sind durch den Bodenleger in der Regel Grundierungen und Ausgleichsspachtelung durchzuführen. Nicht feuchtebeständig und daher für Nassräume nicht geeignet. Meist sehr gute Wärmedämmeigenschaften und guter Isolator gegen Strom, da nicht leitend. Geringe Druckfestigkeit.

→ Estrich

Mindestdachneigung

Die Mindestdachneigung ist die Neigung, bis zu der ein Bedachungswerkstoff gerade noch zulässig ist (z. B. Dachpfannen bis 10 Grad Dachneigung). Unterschreitungen der Regeldachneigung können durch Zusatzmassnahmen ausgeglichen werden. Eine Unterschreitung der Mindestdachneigung ist nicht zulässig.

Mönchsziegel (Mönch-Nonnen-Deckung)

Der Mönchsziegel ist ein U-förmiger Hohlziegel, der auf zwei nach unten gewölbte Nonnenziegel gelegt wird (Ineinandergreifen) und mit diesen zusammen die Dachdeckung ergibt. (Auch Mönch-Nonnen-Deckung genannt).

→ Dachziegelformen

Marktwert (market value)             >>>Seitenanfang>>>

Nach IVSC und TEGoVA ist der Marktwert einer Immobilie wie folgt definiert: “Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.”

Mortgage lending value

Durch vorsichtige Einschätzung der zukünftigen Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung langfristiger, nachhaltiger Gesichtspunkte des Objekts, der normalen örtlichen Marktbedingungen, sowie der aktuellen Nutzung und angemessener alternativer Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie von einem Gutachter festgelegter Immobilienwert. (Analog zum deutschen Beleihungswert).

Mauerwerksarten                              >>>Seitenanfang>>>

Bei Natursteinmauerwerk werden folgende Mauerwerksarten angetroffen: Trockenmauerwerk, Bruchsteinmauerwerk, Schichtenmauerwerk, Zyklopenmauerwerk. Bei künstlichen Steinen erfolgt die Verlegung in sogenannten Mauerwerksverbänden.

→ Tragendes Mauerwerk → Verblendmauerwerk → zweischaliges Mauerwerk

Medienfassade

Fassaden mit integrierten bzw. vorgehängten Bildschirmen, Lampen oder LED, durch die Werbung oder anderweitige Informationen für die Umgebung dargestellt werden können. Ein bekanntes Beispiel ist der Times Square in New York.

® Fassade

Mehrgeschoss-Doppelfassaden        >>>Seitenanfang>>>

Vorgesetzte über mehrere Geschosse ohne vertikale oder horizontale Abschottungen verlaufende Sekundärfassade mit großen, verschließbaren Lüftungsöffnungen jeweils oben und unten. Im Sommer kaum Fensterlüftung möglich aufgrund der erhöhten Temperaturen, insbesondere in den oberen Geschossen. Brandschutztechnisch sind diese Mehrgeschoss-Doppelfassaden ohne Abschottungen ebenfalls eher bedenklich.

→ Doppelfassade → Fassade

Mehrfamilienhaus

Üblicherweise spricht man ab einem Gebäude mit 4 Wohneinheiten von einem Mehrfamilienhaus. Da Mehrfamilienhäuser in der Regel mit der Absicht erworben werden, die Wohnungen zu vermieten und damit eine Mietrendite zu erzielen, wird zur Ermittlung des Immobilienwerts von Mehrfamilienhäusern in erster Linie das Ertragswertverfahren verwendet. Zur Plausibilitätsprüfung der Immobilienbewertung empfiehlt sich dann mindestens noch das Sachwertverfahren und bei größeren Komplexen noch zusätzlich das Ellwood-Verfahren. Auch die Plausibilitätsprüfung über den Preis pro m² Wohnfläche ist bei dieser Objektgattung sehr wichtig.

Minderung                                               >>>Seitenanfang>>>

Die Minderung im Bauwesen ist ein Begriff aus dem Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB). Wurde ein Werk nicht vertragsgemäß erstellt (Baumangel), hat der Besteller das Recht auf Minderung. Das heißt, das der wirtschaftliche Vorteil, den sich der Unternehmer durch die nicht mängelfreie Herstellung des Werks unter Umständen verschafft hat, an den Besteller auszugleichen ist (z.B. wenn minderwertigere Materialien verwendet wurden). Ansonsten richtet sich die Höhe des Minderungsanspruches in der Regel nach den Mangelbeseitigungskosten, sofern dann noch die Verhältnismäßigkeit gewahrt bleibt.

Mangelfolgeschaden

Infolge eines Mangels einer Sache (Baumangel) entsteht einer Vertragspartei ein Schaden an einem anderen Rechtsgut (Körper, Gesundheit, Vermögen). Beispiel: Infolge einer fehlerhaften Bauausführung kommt es zu feuchten Wänden und Schimmelbildung, so dass das Haus nicht nutzbar ist. Der Besteller des Hauses erleidet daher u. U. gesundheitliche Beeinträchtigungen und zusätzlich auch Vermögenseinbusen dadurch, dass er ein Haus bezahlt hat, das er nicht nutzen kann.

Mietminderung                                      >>>Seitenanfang>>>

Ist die Mietsache nicht in einem vertragsgemäßen Zustand, so dass die vertraglich vereinbarte Nutzung dem Mieter nicht in uneingeschränktem Maße möglich ist, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt (Zahlung einer geringeren Miete, als die, die vertraglich vereinbart ist). Die Höhe der Mietminderung ergibt sich aus dem Umfang der Gebrauchseinschränkung und muss zu dieser in einem angemessenen Verhältnis stehen. Die Mietminderung ist geregelt im § 536 BGB.

m²

Flächeneinheit. Berechnet sich bei Rechtecken aus Länge mal Breite. Wohn- und Nutzflächen in der Immobilienwirtschaft werden in m² angegeben. Wichtig ist, dass bei der Berechnung von Flächen die einschlägigen Vorschriften der DIN 277, der II. BV oder der Wohnflächenberechnungsverordnung eingehalten werden. Für die Ermittlung von Herstellungskosten ist mittlerweile die Bezugsgröße Bruttogrundfläche in m² Standard.