easyWert- Immobilienlexikon: BUCHSTABE “K”

Kaufpreissammlung

Die Notariate müssen die Daten aus allen abgeschlossenen Kaufverträgen an die Gutachterausschüsse zur statistischen Auswertung weiterleiten. Die Gutachterausschüsse sammeln diese Kaufpreise in so genannten Kaufpreissammlungen. Interessenten können sich gegen Kostenerstattung einen Auszug aus einer Kaufpreissammlung aushändigen lassen. Wenn man sich beispielsweise für Vergleichspreise für eine 70 qm große Wohnung, Baujahr 1960 interessiert, können die Daten für solche Wohnungen aus der Kaufpreissammlung extrahiert werden und als Vergleichspreise herangezogen werden. Dies setzt natürlich voraus, dass ein entsprechender Grundstücksverkehr in der entsprechenden Stadt oder Region statt gefunden hat.

Kaufpreis/ Kaufvertrag

Der Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (Formvorschrift gem. § 313 BGB). Er muss die wesentlichen Regelungsinhalte (Beschreibung des Vertragsgegenstands, Kaufpreis, Kaufpreisfälligkeit etc.) enthalten. Der im Kaufvertrag verhandelte Preis kann von Verkehrswertgutachten stark abweichen, da ja der Kaufpreis ein einzelner, zwischen zwei Partnern ausgehandelter Marktpreis ist, wohingegen der Verkehrswert der „wahrscheinlichste Wert“ einer Immobilie ist und damit in der Nähe des Mittelwerts aller Marktpreise für vergleichbare Objekte liegen sollte.

Kerngebiet                             >>>Seitenanfang>>>

Gemäß § 7 BauNVO dienen Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Meist sind Kerngebiete gleichbedeutend mit dem Innenstadtkern sowie zusätzlich den Nebenkernlagen (in Großstädten). In den Fußgängerzonen und Boulevards der Kerngebiete werden die höchsten Grundstückspreise und Immobilienpreise erzielt, da hier ein qm Boden oder Nutzfläche die höchste Ertragskraft hat. Siehe auch Citylage.

Kleinsiedlungsgebiet

Gemäß § 2 BauNVO dienen Kleinsiedlungsgebiete hauptsächlich der Unterbringung von Kleinsiedlungen, d. h. von Wohngebäuden mit deren Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbstellen.

Konfidenzintervall

Das Konfidenzintervall gibt eine Wertespanne an, von der mit einer festgelegten Wahrscheinlichkeit (meist 95 %) zu erwarten ist, dass ein bestimmter Wert (Mittelwert, Median o. a.) einer Stichprobe innerhalb dieser Spanne liegt (bezogen auf die Grundgesamtheit). Will man beispielsweise den Mittelwert für Wohnungen mit Baujahr 1990 für eine Stadt bestimmen, hat aber nur einige Vergleichspreise zur Verfügung, ermittelt man aus dieser Stichprobe den Mittelwert, die Standardabweichung und die Varianz (Streuungsmaß) der Stichprobe und kann dann daraus das Konfidenzintervall errechnen. D. h. die Spanne, von der mit 95-prozentiger Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass der Mittelwert für die Grundgesamtheit (alle Wohnungspreise der Stadt) innerhalb dieser Spanne liegt.

Konjunkturrisiko

Auf Vermögensgüter wirken eine Reihe von Risiken. Eines davon ist das Risiko einer Verschlechterung der Konjunktur, was über die damit verbundenen Einkommenseffekte mit einer gewissen Zeitverzögerung (timelag) zu Preissenkungen an den Märkten für Vermögensgüter (u. a. Immobilien) führt. In der Sachwertermittlung gemäß NHK- Systematik ist daher auch ein Konjunkturfaktor berücksichtigt, der je nach Konjunkturlage zu einer Anpassung des Sachwerts an die allgemeine wirtschaftliche Lage führt.

Konkurrenzklausel                  >>>Seitenanfang>>>

Neben der arbeitsrechtlichen Konkurrenzklausel gibt es auch eine mietrechtliche Konkurrenzklausel bei Gewerbemietverhältnissen. Durch diese Klauseln wird festgelegt, welche Art von Produkten oder Dienstleistungen in dem überlassenen Mietraum angeboten werden dürfen bzw. welche nicht angeboten werden dürfen. Dies dient in erster Linie dem Konkurrenzschutz bereits im Mietobjekt vorhandener Mieter (oder des Eigentümers). Ziel ist demzufolge ein ausgewogener Branchenmix innerhalb der vermieteten Immobilie.

Konstruktionsgrundfläche (KGF)

Die Konstruktions-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerkes, z. B. von Wänden, Stützen und Pfeilern. Zur Konstruktions-Grundfläche gehören auch die Grundflächen von Schornsteinen, nicht begehbaren Schächten, Türöffnungen, Nischen sowie von Schlitzen. KGF und Nettogrundfläche (NGF) ergeben die Bruttogrundfläche (BGF).

Konversionsflächen

Als Konversionsflächen bezeichnet man Flächen, die aufgrund Aufgabe ihrer bisherigen Nutzungsart (insbesondere Kasernen, militärisches Sperrgebiet, Industriebrachen) in eine andere Nutzung städtebaulich entwickelt werden sollen.

Kopfhaus

Begriff bei Reihenhausbebauung, der das Reiheneckhaus bezeichnet, also das Haus, das nur einseitig angebaut ist und eine (freie) Kopfseite hat. Dies hat c. p. meist eine höhere Wertigkeit als Mittelhäuser, da der Zugang zum hinteren Grundstücksteil leichter möglich ist und die Belichtung der Räume aufgrund der 3 freien Seiten besser ist als beim Mittelhaus.

Korrekturfaktoren

In der NHK- Systematik gibt es Korrekturfaktoren mit denen die bundesdurchschnittlichen Normalherstellungskosten an die Lage (Bundeslandfaktor, Faktor für Ortsgröße), die Konjunktur (Konjunkturfaktor), die Grundrissart und die Wohnungsgröße angepasst werden können.

Kurzgutachten                          >>>Seitenanfang>>>

Kurzgutachten verwenden die gleichen Rechensystematiken wie Verkehrswertgutachten. Der wesentliche Unterschied ist, dass das Kurzgutachten keinen so umfangreichen beschreibenden Teil (Baubeschreibung, Umfeldbeschreibung etc.) enthält. Auch ein Kurzgutachten sollte alle wesentlichen wertrelevanten Sachverhalte erfassen und darstellen. Der Hauptunterschied zum Verkehrswertgutachten besteht in der Verkürzung der Darstellung, die jedoch nicht dazu führen darf, dass das Gutachten nicht mehr nachvollziehbar ist. Aus Haftungsgründen wird das Ergebnis des Kurzgutachten meist nicht Verkehrswert sondern Marktwert genannt. Eine weitere Spielart des Kurzgutachten ist die Expertise ohne Objektbesichtigung, bei der die Bestandstatsachen vom Auftraggeber in Form von Daten zum Objekt geliefert werden. Der Sachverständige nimmt die Objekteinschätzung aufgrund der gelieferten Daten vor.

Kratzputz

Material wird in Kornstärke aufgezogen und dann richtungsfrei abgerieben. Zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgt das Kratzen des Putzes. Nach dem Kratzen wird die Fassade mit einem weichen Besen gleichmäßig abgefegt.

→ Beipielbild

Kellenglattstrich, Landhausputz      >>>Seitenanfang>>>

Der angeworfene Mörtel wird mit Aufziehbrett, Kartätsche oder Traufel eingeebnet, so daß eine lot- und waagrechte Fläche entsteht. Diese kann ggf. anschließend "naß-in-naß" strukturiert werden.

→ Beipielbild

Kniestock

siehe Drempel

Kehle

Die (Dach-)Kehle ist eine Innenkante, die durch zwei aufeinandertreffende (Dach-)Flächen (Schneidelinie) gebildet wird. Zum Beispiel entsteht jeweils eine Kehle, wenn die Dachflächen der Satteldachgaube auf das Hauptdach treffen.

→ Grat → First → Ortgang

Knickaussteifung                         >>>Seitenanfang>>>

Bei der Knickaussteifung wird eine tragende Wand durch eine mit ihr senkrecht verbundene Wand (oder ein Wandteil) ausgesteift. Es erfolgt somit eine dreiseitige Halterung der tragenden Wand durch die beiden Deckenscheiben und die knickaussteifende Wand. Ein “Einknicken” der tragenden Wand soll so verhindert werden.

Klinkerfassade

Eine besonders in Norddeutschland beliebte Alternative zur Putzfassade ist die Klinkerfassade. Hier gibt es die Möglichkeit, Riemchenklinker direkt auf die Außenmauer aufzukleben. Oder es wird ein echtes zweischaliges Mauerwerk hergestellt, indem eine zweite Wandschale gemauert wird, die mit Drahtankern mit der tragenden Außenwand verbunden wird. Der Hohlraum zwischen Hintermauerwerk und Klinkerfassade ist entweder belüftet oder enthält eine so genannte Kerndämmung (Dämmung zwischen zwei Wandschalen). Die Klinkerfassade ist sehr widerstandsfähig gegen Witterungseinflüsse, nahezu wartungsfrei und sehr langlebig.

Kasten-Doppelfassade                   >>>Seitenanfang>>>

Geschossweise be- und entlüfteter Zwischenraum mit horizontaler Abschottung in Deckenhöhe und vertikaler Abschottung je Fensterachse, wobei spätestens an einer Brandabschnittsgrenze ebenfalls eine Abschottung vorhanden sein muss. Vorteil: Die einzelnen Kastenelemente können vergleichsweise einfach - in der Regel auch von innen - montiert werden.

→ Doppelfassade

Korridor-Doppelfassade

Ausbildung eines - meist stockwerksweise oder über Metallgitterstege begehbaren - breiten Korridors zwischen Primär- und Sekundärfassade. Ansonsten siehe: → Doppelfassade

Kohäsion

Unter Kohäsion (lat.: Zusammenhängen) versteht man die Anziehungskraft gleicher Atome oder Moleküle untereinander. Im Gegensatz dazu ist die Adhäsion (lat.: Anhängen) die Anbinde- oder Klebekraft zwischen verschiedenen Stoffen.

Kaltdach

Das so genannte Kaltdach ist ein zweischaliges, belüftetes Flachdach. Zwischen der Wärmedämmung und der wasserdichten Schicht befindet sich ein Luftzwischenraum, durch den eine Querlüftung erfolgen kann und Kondensationsfeuchte aus den Wohnräumen bzw. eindringende Feuchtigkeit von außen abgeführt wird. Aufbau von innen nach außen: Tragkonstruktion (Massivdecke), Dampfsperre, Wärmedämmung, Sparren mit Luftzwischenraum, Schalung, Dachabdichtung, Kiesschicht.

Kehlbalkendach

siehe Sparrendach

Karbonatisierung

Durch Poren im Beton kann CO2 eindringen. Dieses reagiert mit Wasser bzw. Wasserdampf zu Kohlensäure. Dieses verbindet sich mit dem Kalkhydrat des Betons unter Abspaltung von Wasser zu Calciumcarbonat (Kalkstein). Durch diesen Prozess wird zwar die Festigkeit des Betons erhöht, aber die Alkalität des Betons wird abgebaut. Diese Alkalität schützt aber den Baustahl im Stahlbeton vor Korrosion.  Bei pH-Werten unter 10 kommt es verstärkt zur Korrosion des eingebetteten Baustahls. Zu diesem Prozess kommt es eher in Innenräumen (Tiefgaragen, Hallen) als an Außenbauteilen, die der Witterung ausgesetzt sind, da bei bewitterten Betonteilen Wasser das Eindringen von CO2 verhindert. Am stärksten ist der Prozess der Kabonatisierung bei einer relativen Luftfeuchtigkeit zwischen 45 - 75 %.

Kalkhydrat

Chemische Formel: Ca(OH)₂. Andere gebräuchliche Namen: Calciumhydroxid, gelöschter Kalk, Löschkalk. Kalkhydrat wird in der Baustoffindustrie als Bindemittel (u. a. im Beton) verwendet. Im Straßenbau wird Kalkhydrat dem Asphalt zugesetzt und erhöht die Haftung zwischen Bitumen und Gesteinskorn. Dies führt zu einer Verminderung der Quellfähigkeit des Asphalts und damit zu einer  längeren Lebensdauer.

Kalkstein (Calciumcarbonat)

Auch: Kalziumkarbonat oder kohlensaurer Kalk. Chemische Formel: CaCO₃. Calciumkarbonat ist ein Calciumsalz (Calcium=Ca=Metall), das aus der Verbindung mit Kohlensäure entsteht. Calciumcarbonat ist auf der Erde weit verbreitet. Es kommt in Form der Minerale Calcit und Aragonit vor, sowie bei vielen Lebewesen als Bestandteil der Knochen oder der Schalen bei Krebsen und Muscheln.