 |
|
|
|
easyWert- Immobilienlexikon: BUCHSTABE “G”
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Gartenland
|
|
Flächen in unmittelbarer Nähe von Siedlungsflächen, die dem Anbau von Gemüse, Obst und Blumen, sowie der Aufzucht von Kulturpflanzen dienen.
|
|
Gauß´sche Normalverteilung
|
|
Beruht auf dem zentralen Grenzwertsatz, der besagt, dass eine Summe von n unabhängigen, identisch verteilten Zufallsvariablen im Grenzwert n gegen unendlich normalverteilt
sind. In der Immobilienbewertung spielt dies eine große Rolle bei der Untersuchung von Vergleichspreisen. Nur wenn eine annähernde Normalverteilung der Vergleichspreise vorliegt, kann man
davon ausgehen, dass diese ausreichend sind, um ausgehend vom Mittelwert einen hinreichend genauen Vergleichswert für das Bewertungsobjekt zu generieren.
|
|
Gebäudebaujahrsklasse
|
|
In den vom Bundesministerium für Raumordnung und Bauwesen erlassenen Normalherstellungskosten sind Baujahrsklassen definiert, für die jeweils eine Preisspanne für die Normalherstellungskosten angegeben ist. Die Einordnung eines Gebäudes kann in Abhängigkeit seines Unterhaltungs- und Modernisierungszustandes in die passende Baujahrsklasse entweder nach dem tatsächlichen Baujahr oder nach dem fiktiven Baujahr erfolgen.
|
|
Gebäudeertragswert
|
|
Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung des auf das Gebäude entfallenden Reinertrags (Nettojahreskaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten, abzüglich
Bodenwertverzinsung) mit dem entsprechenden Liegenschaftszinssatz und der angemessenen Restnutzungsdauer. (Rentenbarwert einer zeitlich begrenzten Rente). Siehe auch Ertragswert.
|
|
Gedämpfter Bodenwert
|
|
Eine Dämpfung des Bodenwerts bedeutet, dass man bei bebauten Grundstücken einen Bebauungsabschlag vornimmt, da diese im Vergleich zu unbebauten nicht mehr die freie
Planbarkeit ermöglichen. Dies ist in der Immobilienbewertung stark umstritten. Dafür spricht, dass der Wert des bebauten Grundstückes gemäß WERTV so zu ermitteln ist, als wäre es
unbebaut. Entscheidend ist, welche Preise im Grundstücksverkehr tatsächlich erzielt werden. Daher kann in Einzelfällen ein Bebauungsabschlag sinnvoll sein, wenn z. B. eine atypische
Bebauung vorliegt. Oft wird eine GFZ- Anpassung vorgenommen, was ja eigentlich auch eine Art des Bebauungsabschlags ist. Hier muss darauf geachtet werden, dass keine doppelten Abschläge
vorgenommen werden.
|
|
Gemarkung
|
|
Buchungseinheit im Liegenschaftskataster. Siehe auch Flur oder Flurstück.
|
|
Gemeinbedarfsfläche
|
|
Flächen, die einer öffentlichen Nutzung gewidmet sind. Typisches Beispiel sind Straßen und Verkehrswege sowie Parkanlagen. Diese Flächen nehmen in der Regel nicht am
normalen Grundstücksverkehr teil, weshalb sie auch keinen Verkehrswert im eigentlichen Sinne haben. Lediglich für Flächen, die wieder in eine private Nutzung überführt (entwidmet)
werden, kann eine Verkehrswertermittlung vorgenommen werden (z.B. Konversionsflächen, Kasernen).
|
|
Geringstes Gebot >>>Seitenanfang>>>
|
|
Begriff aus dem Zwangsversteigerungsrecht. Darunter versteht man ein Mindestgebot, das mindestens die Verfahrenskosten (Bargebot) und die Forderungen aus den Rechten decken
muss, die dem bestbetreibenden Gläubiger im Vorrang verbleiben. Ein Zuschlag unter dem Geringsten Gebot ist nach § 44 ZVG zu versagen.
|
|
Gesamtnutzungsdauer
|
|
Die Gesamtnutzungsdauer gibt die im Mittel für bestimmte Immobilienarten übliche Nutzungsdauer in Jahren an. Diese resultieren aus Erfahrungswerten (Literatur wie z.B.
Kleiber/ Simon) oder aus Empfehlungen (z.B. WertV). Die Gesamtnutzungsdauer ist wichtig zur Ermittlung der Alterswertminderung im Sachwertverfahren und der Restnutzungsdauer im
Ertragswertverfahren. Sie hängt sowohl von den technischen Merkmalen der Immobilie, als auch von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab. Siehe auch Restnutzungsdauer und Lebensdauer.
|
|
Geschossfläche, Geschossflächenzahl (GFZ)
|
|
Die Geschossfläche (Bruttogeschossfläche)
ist die Fläche nach Außenmaß in allen Vollgeschossen. Die GFZ gibt an, wie viel m² Geschossfläche pro m² Grundstücksfläche realisiert werden dürfen. Damit ist sie eine Kennzahl für
das Maß der baulichen Nutzung (siehe auch BauNVO) und
regelt somit neben anderen Bestimmungen des Bebauungsplans (z. B. zulässige Anzahl Vollgeschosse, zulässige First- oder Traufhöhe, GRZ, Baulinien und Baugrenzen), in welchem Maße das Grundstück baulich genutzt
werden darf.
|
|
Geschosshöhe >>>Seitenanfang>>>
|
|
Die Geschosshöhe wird gerechnet von Fußbodenoberkante (Rohfußboden) bis Fußbodenoberkante des darüber liegenden Geschosses (lotrechter Abstand). Bei Dachgeschossen von
Fußbodenoberkante bis zur Außenseite der Dachhülle. Die Geschosshöhe ist nicht zu Verwechseln mit der lichten Geschosshöhe, bei der von Oberkante Estrich bis Unterkante Rohdecke gemessen
wird. Insbesondere bei der Bewertung älterer Baujahre ist darauf zu achten, ob die Geschoßhöhe für heutige Anforderungen ausreichend ist. Ist dies nicht der Fall, müssen in der Regel
Preisanpassungen vorgenommen werden.
|
|
Gewerbegebiet
|
|
Gemäß § 8 BauNVO dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind alle Arten von Gewerbebetrieben,
Lagerhäuser und Lagerplätze, öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen, Anlagen für sportliche Zwecke. Darüber hinaus gibt es noch Ausnahmen für
Wohnzwecke (Betriebsleiterwohnung), kirchliche, soziale, kulturelle und gesundheitliche Zwecke und Vergnügungsstätten.
|
|
Gründerzeit (-gebäude)
|
|
Als Gründerzeit bezeichnet man die Epoche von ca. 1880 (Zeit nach dem deutsch-französischen Krieg) und 1914 (Ausbruch des 1. Weltkriegs). In dieser Zeit, die von zunehmender
Industrialisierung und wachsenden Städten geprägt war, wurden zur Schaffung von Wohnquartieren für die wachsende Zahl der Arbeiter und des Bürgertums die heute noch in vielen deutschen
Städten vorhandenen Gebäude errichtet. Die Bauweise ist geprägt von Sandsteinfassaden, Ziegelmauerwerk und mit Ziegel ausgefachtes Holzfachwerk sowie Holzbalkendecken. In der Regel trifft man diese Gebäude in einer geschlossenen Bauweise (Blockrandbebauung) an. Die Geschosshöhen liegen meist bei 3 m oder höher. Wenn man im Zusammenhang mit Wohnungseigentum von saniertem Altbau spricht meint man oft Wohnungen in diesen Gebäuden, die sich einer großen Beliebtheit erfreuen, insbesondere wenn eine stilgerechte Kernsanierung stattgefunden hat und die Gebäudetechnik auf den neuesten Stand gebracht wurde.
|
|
Grünland >>>Seitenanfang>>>
|
|
Grünland ist der Fachbegriff für landwirtschaftliche Flächen, auf denen Gras als Dauerkultur angebaut wird, um dieses als Futtermittel in der Tierhaltung zu verwenden.
|
|
Gründung
|
|
Das Fundament eines Gebäudes bezeichnet man auch als Gründung. Die konstruktive Bauwerksuntersohle ist wichtig für die Standsicherheit eines Gebäudes. Es gibt
unterschiedliche Arten der Gründung. Die häufigsten sind Streifenfundamente und Bodenplatte. Eine weitere Form ist die Pfahlgründung, die erforderlich ist, wenn eine nicht tragfähige
Bodenschicht mit Pfählen überbrückt werden muss um zu einer tragfähigen Schicht zu gelangen.
|
|
Grundbuch >>>Seitenanfang>>>
|
|
Die Grundbücher sind die Verzeichnisse aller katastermäßig erfassten Grundstücke und grundstücksgleicher Rechte in Deutschland. Sie werden bei den Amtsgerichten
(Unterabteilung Grundbuchamt) geführt. Es gibt ein formelles Grundbuchrecht, das in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt ist.
|
|
Grundbuchprinzipien
|
|
Es gibt folgende Grundbuchprinzipien: Realfolium, Typenzwang, Bestimmtheitsgrundsatz, Legalitätsprinzip, Publizitätsgrundsatz, Antragsgrundsatz, Bewilligungsgrundsatz, Voreintragungsgrundsatz, Vorrangsprinzip.
|
|
Grunddienstbarkeit
|
|
Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen
benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem
belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit). Siehe auch § 1018 BGB.
|
|
Grunderwerbsteuer
|
|
Die Grunderwerbsteuer ist eine Rechtsverkehrsteuer. Ihr unterliegen Rechtsvorgänge über inländische Grundstücke, soweit sie darauf gerichtet sind, das Eigentum am
Grundstück oder eine eigentümerähnliche Position zu erlangen. Ihr unterliegen insbesondere Kaufverträge und sonstige Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines
inländischen Grundstücks begründen. Außerdem werden aber auch zahlreiche andere Rechtsvorgänge erfasst, wie z. B. der Eigentumsübergang im Enteignungsverfahren, das Meistgebot im
Zwangsversteigerungsverfahren, die unmittelbare oder mittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes einer grundbesitzenden Personengesellschaft durch Übergang von mindestens 95 Prozent der
Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter, Verschaffung der Verwertungsbefugnis, bestimmte Umwandlungsvorgänge und die unmittelbare oder mittelbare Vereinigung von mindestens
95 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand bzw. deren Übertragung. Den Grundstücken stehen v. a. Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Boden gleich.
Die Höhe der Steuer beträgt zurzeit 3,5 % aus dem Kaufpreis. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz.
|
|
Grundflächenzahl (GRZ)
|
|
Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m² Grundfläche ein Gebäude je m² Grundstücksfläche haben darf; damit ist die GRZ eine wichtige Kenngröße für das Maß der
baulichen Nutzung. Siehe auch § 19 BauNVO. Z. B. darf die Grundfläche eines Gebäudes bei einer GFZ von 0,20 und einer Grundstücksgröße von 500 m² 100 m² betragen (sofern das Baufenster dies zulässt).
|
|
Grundpfandrecht >>>Seitenanfang>>>
|
|
Grundpfandrecht ist ein Sammelbegriff für Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Dies sind dingliche Sicherungsmittel, die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen
werden und somit auf einem Grundstück lasten. Sie dienen dem Gläubiger zur Sicherung von Forderungen.
Im Falle eines Forderungsausfalls kann der Gläubiger mittels des Grundpfandrechts die Verwertung der Immobilie, auf der das Grundpfandrecht lastet, betreiben, um seine
Kreditforderungen aus der Verwertung der Immobilie zu befriedigen.
|
|
Grundriss, Grundrissarten
|
|
Der Grundriss ist die zeichnerische Darstellung von Gebäudequerschnitten. Aus dem Grundriss kann der Sachverständige interessante Informationen entnehmen, wie z.B.
Funktionalität der Raumgestaltung und Raumaufteilung, Anteil der Hauptnutzflächen zu Nebennutzflächen (insbesondere Verkehrsflächen), Raumgrößen, Wandstärken (wichtig für
Wärmedämmeigenschaften und Schallschutz), Besonderheiten wie gefangene Räume oder „Berliner Zimmer“, etc.. Man unterscheidet bei den Grundrißarten danach, wieviele Wohnungen sich auf einem Stockwerk befinden bzw. wieviele Wohneinheiten bei Mehrfamilien-Reihenhausbebauung durch
ein Treppenhaus erschlossen werden. Man spricht dann von einem Zweispänner (2 Wohnungen pro Geschoss), Dreispänner (3 Wohnungen pro Geschoss), etc.
|
|
Grundschuld >>>Seitenanfang>>>
|
|
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht und wird als dingliches Recht zur Sicherung von Kreditforderungen in Abt. III des Grundbuchs eingetragen. Sie entsteht mit Einigung und
Eintragung. Sie ist nicht an die Forderung gebunden (nicht akzessorisch) und kann daher auch nach Erlöschen der zugrunde liegenden Forderung erneut zur Sicherung einer neuen Forderung
dienen. (im Gegensatz zur Hypothek)
|
|
Grundstückszuschnitt
|
|
Der Grundstückszuschnitt gehört ebenfalls zu den wertrelevanten Faktoren bei der Immobilienbewertung. Hier ist insbesondere auf die Bebaubarkeit zu achten, lässt der
Zuschnitt eine Bebaubarkeit gem. Festsetzungen des Bebauungsplans zu. Als ideal gelten rechteckig geschnittene Grundstücke mit ausreichender Breite. Siehe auch Handtuchgrundstücke, Pfeifengrundstücke.
|
|
Gutachten >>>Seitenanfang>>>
|
|
Ein Gutachten ist eine mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Stellungnahme.
Zulässig sind Tatsachenbehauptungen und Werturteile. Nicht zulässig sind Mutmaßungen (z.B. über zukünftige Entwicklungen). Ein Formerfordernis gibt es grundsätzlich
nicht, jedoch üblich bei Grundstückswertermittlung ist alleine schon aus Beweissicherungsgründen die Schriftform.
|
|
Gutachterausschuß (GAA)
|
|
Der Gutachterausschuss ist eine Behörde innerhalb der Landratsämter (Ausnahme in Baden- Württemberg, da ist der GAA bei der Gemeinde angesiedelt) und hat als solche die
Aufgabe, Vergleichsdaten zum Vorgehen auf dem regionalen Immobilienmarkt zu sammeln und statistisch auszuwerten. Zu diesem Zweck werden den Gutachterausschüssen alle Kaufpreise von den
Notariaten übermittelt. Daraus werden dann zum Beispiel Bodenrichtwerte ermittelt oder auch Vergleichspreise für Wohnungseigentum sowie sonstige Daten für die Immobilienbewertung (Umsätze des jeweiligen Immobilienteilmarktes, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze etc.) ermittelt und in der Regel einmal jährlich veröffentlicht. Soweit die Theorie. Leider trifft dies nur für die größeren Städte zu. In einigen Landkreisen sind oft so gut wie gar keine Informationen zu erhalten.
|
|
|
|
|
|
|
Gerüstnetz >>>Seitenanfang>>>
|
|
Netz in Bändchengewebestruktur (meist aus Polyethylen). Das Gerüstnetz schützt wie ein Vorhang an der dem Haus abgewandten Seite des Baugerüsts einmal die Umgebung vor Staub- und
Schmutzeintrag bei Baumaßnahmen (Fassadenarbeiten, Verputzarbeiten, etc.). Es schützt aber gerade beim oder nach dem Verputzen die Fassade vor direkter Sonnenbestrahlung oder Schlagregen, damit der
Außenputz störungsfrei abbinden kann und Schäden durch Auswaschungen (Regen) oder zu schnelles Austrocknen und Schwinden (Sonne) vermieden werden.
|
|
|
|
|
|
Gussasphaltestrich (alt: GE, neu: AS)
|
|
Gussasphaltestrich wird hergestellt aus einem Gemisch von Bitumen und Zuschlagstoffen wie Sand, Kies, Splitt oder Steinmehl (je nach Verwendung und Anforderungen). Er wird in geschmolzenem
Zustand bei ca. 220 bis 250 Grad Celcius eingebaut und bei noch heißer Oberfläche mit Sand abgerieben. Er nivelliert sich fast von alleine und ist in der Regel bereits nach 2 bis 3 Stunden begehbar.
Aufgrund seiner geringen Masse (Rohdichte) eignet er sich sehr gut zur
Altbausanierung (schwimmende Verlegung auf Holzbalkendecken nach entsprechendem Unterbau). Gute Wärmedämmfähigkeit und gute bauphysikalische Eigenschaften.
→ Estrich
|
|
|
|
|
|
Glasur
|
|
Glasuren sind nach dem Brennvorgang harte, glasartige, eingefärbte Überzüge. Die Glasur wird wie die Engobe vor dem Brennvorgang auf den Ziegel aufgetragen. Glasuren bestehen in der Grundmasse aus Quarz, Kalk, Dolomit, Soda, Pottasche,Feldspat und Borax sowie zusätzlich aus tongebenden Pigmenten. Im Gegensatz zu engobierten Ziegeln wird die Oberfläche von glasierten Ziegeln verschlossen und ist nicht mehr diffusionsoffen. Man erkennt glasierte Ziegel oft daran, dass sie eine Licht
reflektierende Oberfläche haben.
|
|
|
|
|
|
Grat
|
|
Der Grat ist die aussenliegende Schneidelinie zweier Dachflächen (Außenkante am Dach, gebildet von zwei Dachflächen). Der Dachfirst ist ein waagerechter Grat. Auch für die Linie, an der zwei Gewölbeflächen zusammentreffen, wird der Begriff “Grat” benutzt.
→ Kehle → First → Ortgang
|
|
|
|
|
|
Gebäudeenergieberater >>>Seitenanfang>>>
|
|
Nicht gesetzlich geschützter Begriff und Bezeichnung einer Berufstätigkeit, die auf die Beratung von Immobilieneigentümers hinsichtlich der Energieeffizienz von Gebäuden abzielt. Zur
Ausstellung des öffentlich bezuschussten Energieausweises sind nur Berater mit staatlich anerkannter Weiterbildung berechtigt. (Fortbildung nach den Kriterien des BAfA).
|
|
|
|
|
|
Gips
|
|
Gips entsteht aus Calcium (Kalk) und Sulfationen, die zusammen Calciumsulfat bilden. Gips ist ein Mineral, das im Bergbau als Gipsgestein abgebaut wird oder künstlich in
Rauchgasentschwefelungsanlagen hergestellt wird (so genannter REA-Gips). Verwendung im Bauwesen vor allem als gebrannter Gips (Hemihydrat oder Mehrphasengips) für Putze und Trockenestriche, sowie
Gipskartonplatten. Für Stuckarbeiten wird Gips mit Kalk zu Gipskalk vermischt, der vor Aushärtung sehr gut formbar ist.
|
|
|
|
|
|
Glasfassade
>>>Seitenanfang>>>
|
|
Fassaden bei denen Glas der hauptsächlich verwendete Baustoff ist. Oft in Verbindung mit Aluminium- oder Holzprofilen. Dem Vorteil der passiven, solaren Wärmegewinne steht der Nachteil gegenüber, dass im Sommer in der Regel viel Energie für die Klimatisierung des Gebäudes verwendet werden muss, um eine Überhitzung der Innenräume zu verhindern. In der Wirkung erzielen Glasfassaden oft einen grazilen und luftigen Eindruck, je nach verwendetem Glas vermitteln sie Transparenz oder “spiegeln” die Außenwelt.
|
|
|
|
|
|
Grundwasser
|
|
Definition gemäß DIN 4049: “Unterirdisches Wasser, das die Hohlräume der Erdrinde zusammenhängend ausfüllt und dessen Bewegung ausschließlich oder nahezu ausschließlich von der
Schwerkraft und von den durch die Bewegung selbst ausgelösten Reibungskräften bestimmt wird.” Bevor ein Grundstück bebaut werden kann, sollte eine Baugrunduntersuchung erfolgen, bei der u. a. auch untersucht wird, ab welcher Tiefe mit anstehendem Grundwasser zu rechnen ist. Man spricht auch von der Tiefe des Grundwasserspiegels. Dies ist sehr wichtig für die Gründung des Gebäudes. Evtl. muss das Bauwerk komplett in eine wasserundurchlässige Wanne gestellt werden oder in einigen Fällen ist eine Unterkellerung nicht anzuraten. Gerade in der norddeutschen Tiefebene sind viele Gebäude wegen des hohen Grundwasserstandes nicht unterkellert. Liegt die Bauwerkssohle eines geplanten Neubaus bzw. die Baugrube in einem kritischen Bereich bezüglich des Grundwassers, muss während der Bauphase eine Grundwasserabsenkung erfolgen. Der Grundwasserstand variiert jahreszeitenbedingt bis zu 2 m - je nach Region. Stark steigendes oder fallendes Grundwasser kann Bauschäden verursachen, da sich Volumen und Eigenschaften des Baugrundes verändern. Werden die Scherkräfte des Bodens durch die Auftriebskräfte des Wassers überschritten, kommt es insbesondere bei Flachgründungen (Bodenplatten) mit entsprechend großer Angriffsfläche zum hydraulischen
Grundbruch, bei dem der Boden unterhalb der Bodenplatte seitlich verdrängt wird. Dies kann ungleichmäßige Gebäudesetzungen mit Rissbildungen zur Folge haben, unzureichend bewehrte Bodenplatten können brechen, so dass ebenfalls Rissbildungen die Folge sein können.
|
|
|
|
|
|
Grundwasserabsenkung >>>Seitenanfang>>>
|
|
Bei Baugruben, die in die Grundwasserzone hineinreichen, ist während der Bauzeit eine künstliche Absenkung des Grundwassers erforderlich, damit die Bauarbeiten in einer trockenen Baugrube ausgeführt werden können.
|
|
|
|
|
|
Granit >>>Seitenanfang>>>
|
|
Granit besteht aus Feldspat, Quarz und Glimmer sowie kleineren Mengen anderer Mineralien und ist ein sehr hartes, mittel- bis grobkörniges Tiefengestein mit einer homogenen Struktur.
Granit ist sehr widerstandsfähig und wetterfest aufgrund seiner Härte und läßt sich gut polieren oder schleifen. Es findet im Bauwesen vor allem Verwendung als Boden- und Wandbelag, Treppenstufen,
Fensterbänke.
|
|
|
|
