Immobilienbewertung,Baden-Württemberg

<body><h1>Immobilienbewertung</h1> <h2>Göppingen Heidenheim Ulm Aalen Schorndorf</h2> <h3>Wertgutachten Immobilien Sachverständige und Gutachter</h3> <b>Eigentumswohnung Die Eigentumswohnung ist der umgangssprachliche Begriff für einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der mit dem Sondernutzungsrecht an zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Gebäude verbunden ist. Damit ist die Eigentumswohnung ein grundstücksgleiches Recht. Das heißt, sie kann veräußert und mit Rechten belastet sowie vererbt werden wie ein Grundstück auch. Die Wertermittlung erfolgt in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren, wenn ausreichende Vergleichswerte vorliegen und dies am Markt üblich ist, was zumindest in den alten Bundesländern weitestgehend die Regel ist. In den neuen Bundesländern liegen für weite Teile kaum noch Vergleichswerte vor. Hier behilft man sich nicht selten mit dem Ertragswertverfahren. Eigennutzung Die Immobilie wird nicht fremd vermietet sondern selbst genutzt. Immobilien, die eigengenutzt werden, werden in der Immobilienbewertung oft nach dem Sachwert und dem Vergleichswert beurteilt. Entscheidendes Kriterium ist hier der Nutzwert der Immobilie, der sich aus der Lage und der Funktionalität des Gebäudes zusammensetzt. Eigentümergrundschuld Eine Eigentümergrundschuld ist eine Grundschuld, die auf den Namen des Eigentümers eingetragen ist. Sie dient oft dem Zweck, den ersten Rang im Grundbuch für eine weitere Kreditaufnahme frei zu halten. Einheimischenmodell Verbilligte Abgabe von Bauland durch eine Gemeinde an Bewerber, die bestimmte Vorausetzungen erfüllen müssen. In der Regel haben Familien mit Kindern, die bereits einige Jahre in der Gemeinde gemeldet sind die besten Chancen im Vergabeverfahren berücksichtigt zu werden. Die Vergabe erfolgt oft mit einem Punktesystem, bei dem für verschiedene Kriterien Punkte vergeben werden. Der Kandidat mit den meisten Punkten hat die erste Wahl, dann der mit den zweitmeisten Punkten usw. Einheitswert Unter dem Begriff Einheitswert versteht man den durch das zuständige Finanzamt festgelegten steuerlichen Richtwert für Grundstücke und Gebäude. Der Einheitswert ist die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer, der Grundsteuermessbetrag sowie die Schenkungs- und Erbschaftssteuer. In der Regel liegt der Einheitswert (noch!) weit unter dem tatsächlichen Wert einer Immobilie. Einwurfswert Dies ist der Wert, der in ein Umlegungsverfahren eingeworfenen Grundstücke eines Beteiligten zum Zeitpunkt der Einleitung der Umlegung. Endwert Die durch eine Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts eines Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für ein Grundstück durch die Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt ( Endwert). Enteignung Enteignung ist die rechtsmäßige Entziehung des Privateigentums durch einen Hoheitsakt des Staates. Sie ist gemäß Grundgesetz nur möglich aufgrund eines Gesetzes bzw. eines sich daraus ableitenden Verwaltungsaktes. Voraussetzung ist auch, dass Art und Höhe der Entschädigung geregelt sind. Oft bemisst sich die Höhe der Entschädigung nach einem Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen. Entschädigung Eine Entschädigung ist eine Leistung, insbesondere eine Geldleistung, die zum Ausgleich erlittener Nachteile oder Einschränkungen geleistet wird. Entwicklungsstufe Flächen werden entsprechend der Bauleitplanung für verschiedene Nutzungen entwickelt. Bei den Entwicklungsstufen kann unterschieden werden zwischen Ödland, Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Flächen der Naherholung, Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes Land. Erbbaurecht Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht. Das heißt es kann wie ein Grundstück veräußert oder belastet werden. Das Erbbaurecht ist das Recht auf oder unter einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Durch die Begründung des Erbbaurechts entstehen zwei eigenständige Grundbücher: Zum einen das Grundbuch des Grundstücks. Bei diesem wird in Abt. II als Belastung das Erbbaurecht an unabdingbar an erster Rangstelle eingetragen. Zum anderen entsteht das Erbbaugrundbuch, in dem das Erbbaurecht enthalten ist. Die schuldrechtlichen Vereinbarungen werden in einem Erbbaurechtsvertrag getroffen. Dazu gehören mindestens die wesentlichen Vertragspunkte, auf die man sich verständigen muss, wie z. B. die Laufzeit des Erbbaurechts, der zu entrichtende Erbbauzins und die Regelung, was bei Ablauf des Erbbaurechts geschehen soll. Vertragsbeteiligte sind der Erbbaurechtsausgeber (=Grundstückseigentümer) und der Erbbauberechtigte. Die Laufzeit des Erbbaurechts ist im Eigenheimbereich oft an die Nutzungsdauer der geplanten Gebäudenutzung angepasst. Geregelt ist das Erbbaurecht in der Erbbaurechtsverordnung (ErbbauV). Erbbauzins Der Erbbauzins ist die wiederkehrende Leistung, die der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer für die Überlassung des Grundstücks und das Recht zur Bebbauung des Grundstücks zahlen muss. In der Regel ist die Höhe des Erbbauzinses dynamisiert durch eine entsprechende Indexvereinbarung. Die Bewertung eines Erbbaurechts ist recht schwierig. Eine große Rolle spielt die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Grundsätzlich sinkt die Veräußerbarkeit des Erbbaurechts mit abnehmender Restlaufzeit, da ja gegen Ende des Erbbaurechts der Heimfall an den Grundstückseigentümer gegen eine Entschädigung für den Restgebäudewert ansteht. Berücksichtigt werden muss zum einen das Verhältnis von Höhe des Erbbauzinses zu Finanzierungskosten für einen fiktiven Grundstückskauf und zum anderen das Verhältnis zwischen dem tatsächlich gezahlten Erbbauzins und dem marktüblichen Erbbauzins. Es ist also nicht nur das Gebäude zu bewerten, sondern auch der eventuelle Nutzungsvorteil, der sich aus einem günstigen Erbbauzins ergeben kann. Hierzu sind vielfältige Überlegungen und Simulationsrechnungen notwendig. Erhaltungssatzung Gemeinden können eine Erhaltungssatzung beschließen, in der ein bestimmtes Gebiet innerhalb des Gemeindegebiets festgelegt wird, für das dann bis auf weiteres keine Abrisse, bauliche Änderungen oder Neubebauungen ohne gesonderte Genehmigung entsprechend der Satzung vorgenommen werden dürfen. Eine solche Satzung kann aus verschiedenen Gründen beschlossen werden. A) Zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets B) Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung C) bei städtebaulichen Umstrukturierungen. Die entsprechenden Regelungen finden sich in den �� 172 ff. BauGB. Erschließungsbeitrag Der Erschließungsbeitrag deckt die Kosten, die entstehen, wenn die Stadt oder eine Gemeinde eine Erschließungsanlage � wie zum Beispiel öffentliche Straßen, Wege oder Plätze, Grünanlagen oder Lärmschutzanlagen � erstmalig herstellt. Die Erschließungskosten werden auf alle erschlossenen Grundstücke verteilt. Früher wurde die Grundstücksfront zur erschlossenen Straße als Verteilungsmaßstab als Grundlage genommen, heute wird die Flächengröße des Grundstücks als Verteilungsmaßstab genommen. Weitere Faktoren sind die Geschosszahl. Die Gemeinde kann auch einen Teil der Erschließungskosten tragen. Erschließung meint dabei die Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken durch Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze wie Elektrizität, Gas, öffentliche Wasserversorgung und Kanalisation (Technische Erschließung) sowie den Anschluss an das Straßennetz (Verkehrsmäßige Erschließung). Der Erschließungsbeitrag ist allerdings nur für die Herstellung der Fahrbahn oder einer Mischfläche, Gehwege, Straßenbeleuchtung, Straßenentwässerung, Parkflächen im Straßenraum und evtl. Bepflanzungen zu zahlen. Voraussetzung für die Beitragserhebung ist, dass die Straße für den öffentlichen Verkehr gewidmet ist. Ertragswertverfahren Das Ertragwertverfahren ist im Bereich der Immobilienbewertung ein in der WERTV normiertes Verfahren zur Ermittlung des Ertragswerts von Immobilien. Es ist ein zweigleisiges Verfahren, bei dem die Bodenwertverzinsung als ewige Rente kapitalisiert wird (entspricht dem Bodenwert als Barwert einer ewigen Rente) und der Gebäudereinertrag (Summe aller Erträge ohne umlegbare Betriebskosten ohne Mehrwertsteuer abzüglich nicht umlegbare Betriebskosten abzüglich Bodenwertverzinsungsbetrag) für die Restlaufzeit der baulichen Anlagen kapitalisiert wird (ergibt den Gebäudeertragswert). Bodenwert und Gebäudeertragswert addiert ergeben den Ertragswert der Immobilie. Als Kapitalisierungszinssatz wird in der Regel der vom Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszinssatz verwendet. Emulgator siehe Emulsion Edelputze (mineralische) Bei mineralischen Edelputzen werden die Farbpigmente direkt werkseitig bei Herstellung eingebracht, so dass der Putz bereits eingefärbt ist. Je nach Herstellerangaben ist meistens noch ein Egalisationsanstrich notwendig, um eine gleichmäßige Farbgebung ohne �Wolken� zu erhalten. Egalisationsanstrich Nach der Anbringung eines Edelputzes erfolgt in der Regel ein Egalisationsanstrich, um unregelmäßige Pigmentierungen zu egalisieren und eine homogene Farbgestaltung der Fassade ohne Flecken und �Wolken� zu erreichen. Die Notwendigkeit richtet sich auch nach den Angaben des Putzherstellers. Bei Ausschreibungen muss darauf geachtet werden, ob der Anstrich im Angebotspreis enthalten ist. Insbesondere bei dunkleren Edelputzen (Ocker-, Blau-, Grün-, oder Rottönen) empfiehlt sich meistens ein nochmaliges Streichen der Fassade nach der Fertigstellung des Putzes. Die Fassadenfarbe muss bzgl. ihrer Eigenschaften (z.B. Diffusionsfähigkeit) geeignet sein. Elastizitätsmodul (E-Modul) Der Elastizitätsmodul (kurz: E-Modul) ist ein Maß für die Verformbarkeit von Baustoffen. Er wird an Proben aus dem Bauwerk oder Laborprobekörpern gemessen und in N/mm2 angegeben. Je niedriger der E-Modul, desto geringer ist der Widerstand, den der Baustoff Verformungen, z. B. durch hygrische und thermische Bewegungen und statischen oder dynamischen Belastungen, entgegensetzt. Das E-Modul ist eine Materialkonstante. Estrich Ein Estrich ist ein auf tragendem Untergrund oder auf einer Trennschicht/ Dämmschicht hergestelltes Bauteil, das unmittelbar oder mit einem Belag als Boden dient (DIN 18560). Man unterscheidet folgende Begriffe in Verbindung mit Estrich: Verbundestrich, Schwimmender Estrich, Heizestrich, Baustellenestrich, Fließestrich, Trockenestrich, Ausgleichsestrich. Estrich kann aus unterschiedlichen Materialien bestehen: Anhydritestrich, Zementestrich, Gussasphaltestrich, Magnesiaestrich. Bei nachträglich zu Wohnräumen auszubauenden Kellerräumen in Altbauten ist zu prüfen, ob der Estrich über eine ausreichende Wärmedämmung für eine Wohnnutzung verfügt. Ist dies nicht der Fall, muss er erneuert werden. Endenergiebedarf Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Er wird unter Standardklima- und Standardnutzungsbedingungen errechnet und ist ein Maß für die Energieeffizienz eines Gebäudes und seiner Anlagentechnik. Der Endenergiebedarf ist die Energiemenge, die dem Gebäude bei sandardisierten Bedingungen unter Berücksichtigung der Energieverluste zu geführt werden muss, damit die standardisierte Innentemperatur, der Warmwasserbedarf und die notwendige Lüftung sichergestellt werden können. (kleine Werte = geringer Bedarf = hohe Energieeffizienz). Energieausweis Gemäß der Energieeinsparungsverordnung (ENEV) 2007 ist erstmals ein Energieausweis für Bestandsgebäude erforderlich. Dieser Energieausweis muss ab 07. 2008 sowohl bei Vermietungen dem Mieter, als auch beim Verkauf dem Käufer auf Verlangen vorgelegt werden. Kauf- oder Mietinteressenten sollen durch den Energieausweis in die Lage versetzt werden, die Energiebilanz eines Hauses auf einen Blick abzulesen. Ausgewiesen werden u. a. der Primärenergiebedarf und der Endenergiebedarf. Interessant wird sein, wie sich die Einführung des Energieausweises auf die Marktpreise für Häuser und Wohnungen auswirken wird. Dies ist unter Sachverständigen für Immobilienbewertung noch umstritten. Auch bisher wußte ja ein Kaufinteressent, welche Gewerke er nach Kauf noch modernisieren muss, um nachher ein wirtschaftlich nachhaltig zu nutzendes Objekt zu haben. Der Modernisierungsumfang wird auch ohne Energieausweis ermittelt und spielt bei den Kaufpreisverhandlungen natürlich eine Rolle. Was sich durch den Energieausweis ändern könnte ist, dass das Thema Energieeffizienz noch mehr ins Bewußtsein der Marktteilnehmer rücken dürfte, da man plötzlich schwarz auf weiß den Energiebedarf ablesen kann und Objekte auch bedingt miteinander verglichen werden können. Insbesondere Eigentümern von älteren Bestandsobjekten mit überhöhten Preisvorstellungen dürfte hier zukünftig deutlich werden, dass das insgesamt immer wichtiger werdende Thema Energieversorgung und Energieeffizienz auch bei der Preisbildung von Bestandsimmobilien einen immer größeren Anteil einnehmen wird. Ernsthafte und seriöse Makler sollten dazu übergehen, ihre Dienstleistungspalette um das Thema energetische Sanierung von Gebäuden und deren Kosten zu erweitern, indem sie mit geeigneten Handwerkern auf diesem Gebiet zusammenarbeiten, um ihren Kunden bereits vor Kaufvertragsabschluss in etwa sagen zu können, was eine entsprechende Modernisierung kosten wird. Erdkollektor Als Erdkollektor bezeichnet man ein großflächig im Erdreich verlegtes Rohrsystem (Tiefe ca. 1,30 m), gefüllt mit einem flüssigen, gut Wärme leitenden Arbeitsmedium, das die im Erdreich gespeicherte Solarenergie aufnimmt und zur Wärmepumpe transportiert. Vorteil: I. d. R. Kostengünstiger als Erdsondenbohrung. Nachteil: großer Flächenbedarf, Arbeitszahl schwankt stärker als bei Tiefenbohrung, keine nachträglichen Grabungen im Bereich der Kollektorfläche mehr möglich (auch keine Bebauungen). Der Boden sollte eine gute Wärmespeicherfähigkeit haben (z.B. wasserhaltige Lehmböden). Bei Sandböden nimmt der Nutzungsgrad ab. Andere Bezeichnungen: Erdregister, Flächenkollektor. Erdsonde Vertikale Tiefenbohrung in Tiefen zwischen 35 � 100 m. In einem geschlossenen Kreislauf (U- Rohre aus speziellem Kunststoff) zirkuliert eine Soleflüssigkeit (Gemisch aus Wasser und biologisch abbaubarem Frostschutzmittel). Geschützt werden die Rohre durch eine Schutzummantelung, die mit einem speziellen Thermozement verfüllt wird. Dieser leitet die im Erdreich gespeicherte Wärme gut in die Erdwärmesonde. Die Soleflüsigkeit speichert die Wärme und transportiert sie zur Wärmepumpe. Engobe (engobiert) Eine Engobe ist ein mit Metalloxiden gefärbter Tonschlamm, der vor dem Brennvorgang auf die Ziegeloberfläche aufgebracht wird. Die Engobe dient damit der Oberflächenveredelung von Ziegeln. Die Ziegel erhalten eine farbige, weiterhin diffusionsoffene, fest mit dem Ziegel verbundene Oberfläche. Vorteil: Gleichmäßigere Farbgebung aller Ziegel. ? Glasuren EVS European Valuation Standards. Bewertungsstandards der TEGOVA. Ellwood-Verfahren Verfahren zur Plausibilitätsprüfung eines ermittelten Verkehrswerts. Unter Berücksichtigung der Eigenkapital- und Fremdkapitalquote, der Finanzierungskonditionen und dem vom Investor geforderten Eigenkapitalrendite (in Abhängigkeit vom Objektrisiko) wird ermittelt, um wieviel Prozent der Marktwert während der ersten zehn Jahre steigen oder fallen müßte, damit die gegebenen Anfangsdaten eintreten. Anhand der im Graph gegebenen Kurvenschar kann man relativ schnell eine erste Indikation erhalten, ob die Wertermittlung stimmig ist, eher zu hoch oder eher zu niedrig ist. ? siehe ausführliche Beschreibung Ellwood-Verfahren Eigenkapitalrendite Unter Eigenkapitalrendite versteht man den Zinssatz, mit dem sich das bei einer Investition eingesetzte Eigenkapital verzinst (Nettoertrag * 100/ Eigenkapital). Emulsion Mischung zweier eigentlich nicht mischbarer Flüssigkeiten, wobei sich die eine (innere Phase) in Form kleiner Tröpfchen in der anderen (äußere Phase) löst. Bekanntestes Beispiel ist die Wasser-Milch-Emulsion. Meist entsteht eine trübe Flüssigkeit. Durch Beifügen eines Emulgators kann die Verbindung der Flüssigkeiten verbessert werden, so dass dauerhafte Emulsionen entstehen. </b> <a href="http://www.easywert.de/index.html">Immobilienbewertung</a> <a href="http://www.easywert.de/uber_uns/uber_uns.html">Immobiliengutachten,Navigation</a> <a href="http://www.easywert.de/Lexikon/lexikon.html">Immobilienbewertung Fachbegriffe</a> <a href="http://www.easywert.de/Immobilienbewertung/immobilienbewertung.html">Immobilien Bewertung</a> <a href="http://www.easywert.de/Wohnungspreise/wohnungspreise.html">Wohnungspreise,Eigentumswohnung,Vergleichspreise</a> <a href="http://www.easywert.de/Bundeslander/bundeslander.html">Gutachter,Bundesland,Gutachterausschuss</a> <a href="http://www.easywert.de/Gutachten/gutachten.html">Gutachten,Verkehrswert,Beleihungswert</a> <a href="http://www.easywert.de/Expertisen/expertisen.html">günstige Immobilienbewertung</a> <a href="http://www.easywert.de/Immomatrix/immomatrix.html">Immobilienbewertung Sachverständige</a> <a href="http://www.easywert.de/Impressum/impressum.html">Immobilienbewertung Bayern Baden-Württemberg Hessen Rheinland-Pfalz</a> <a href="http://www.easywert.de/I-Scout24-Check/i-scout24-check.html">Gutachten Immobilien, Verkehrswert,Verkehrswertgutachten,Beleihungswertgutachten</a> <a href="http://www.easywert.de/Preise/preise.html">Immobilienbewertung Fachbegriffe Wissen Immobilien</a> <a href="http://www.easywert.de/Partnerlinks/partnerlinks.html">Wohnungspreise,Wohnungen bewerten</a></body>