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Eigentumswohnung
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Die Eigentumswohnung ist der umgangssprachliche Begriff für einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der mit dem Sondernutzungsrecht an zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem
Gebäude verbunden ist. Damit ist die Eigentumswohnung ein grundstücksgleiches Recht. Das heißt, sie kann veräußert und mit Rechten belastet sowie vererbt werden wie ein Grundstück auch. Die
Wertermittlung erfolgt in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren, wenn ausreichende Vergleichswerte vorliegen und dies am Markt üblich ist, was zumindest in den alten Bundesländern weitestgehend
die Regel ist. In den neuen Bundesländern liegen für weite Teile kaum noch Vergleichswerte vor. Hier behilft man sich nicht selten mit dem Ertragswertverfahren.
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Eigennutzung
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Die Immobilie wird nicht fremd vermietet sondern selbst genutzt. Immobilien, die eigengenutzt werden, werden in der Immobilienbewertung oft nach dem Sachwert und dem Vergleichswert
beurteilt. Entscheidendes Kriterium ist hier der Nutzwert der Immobilie, der sich aus der Lage und der Funktionalität des Gebäudes zusammensetzt.
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Eigentümergrundschuld
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Eine Eigentümergrundschuld ist eine Grundschuld, die auf den Namen des Eigentümers eingetragen ist. Sie dient oft dem Zweck, den ersten Rang im Grundbuch für eine weitere Kreditaufnahme
frei zu halten.
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Einheimischenmodell
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Verbilligte Abgabe von Bauland durch eine Gemeinde an Bewerber, die bestimmte Vorausetzungen erfüllen müssen. In der Regel haben Familien mit Kindern, die bereits einige Jahre in der
Gemeinde gemeldet sind die besten Chancen im Vergabeverfahren berücksichtigt zu werden. Die Vergabe erfolgt oft mit einem Punktesystem, bei dem für verschiedene Kriterien Punkte vergeben werden. Der
Kandidat mit den meisten Punkten hat die erste Wahl, dann der mit den zweitmeisten Punkten usw.
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Einheitswert
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Unter dem Begriff Einheitswert
versteht man den durch das zuständige Finanzamt festgelegten steuerlichen Richtwert für Grundstücke und Gebäude. Der Einheitswert ist die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer, der Grundsteuermessbetrag sowie die Schenkungs- und Erbschaftssteuer. In der Regel liegt der Einheitswert (noch!) weit unter dem tatsächlichen Wert einer Immobilie.
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Einwurfswert >>>Seitenanfang>>>
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Dies ist der Wert, der in ein Umlegungsverfahren eingeworfenen Grundstücke eines Beteiligten zum Zeitpunkt der Einleitung der Umlegung.
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Endwert
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Die durch eine Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts eines Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine
Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für ein Grundstück durch die Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (
Endwert).
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Enteignung
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Enteignung ist die rechtsmäßige Entziehung des Privateigentums durch einen Hoheitsakt des Staates. Sie ist gemäß Grundgesetz nur möglich aufgrund eines Gesetzes bzw. eines sich daraus
ableitenden Verwaltungsaktes. Voraussetzung ist auch, dass Art und Höhe der Entschädigung geregelt sind. Oft bemisst sich die Höhe der Entschädigung nach einem Verkehrswertgutachten eines
Sachverständigen.
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Entschädigung
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Eine Entschädigung ist eine Leistung, insbesondere eine Geldleistung, die zum Ausgleich erlittener Nachteile oder Einschränkungen geleistet wird.
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Entwicklungsstufe >>>Seitenanfang>>>
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Flächen werden entsprechend der Bauleitplanung für verschiedene Nutzungen entwickelt. Bei den Entwicklungsstufen kann unterschieden werden zwischen Ödland, Flächen der Land- und
Forstwirtschaft, Flächen der Naherholung, Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes Land.
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Erbbaurecht
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Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht. Das heißt es kann wie ein Grundstück veräußert oder belastet werden. Das Erbbaurecht ist das Recht auf oder unter einem Grundstück
ein Bauwerk zu errichten. Durch die Begründung des Erbbaurechts entstehen zwei eigenständige Grundbücher: Zum einen das Grundbuch des Grundstücks. Bei diesem wird in Abt. II als Belastung das
Erbbaurecht an unabdingbar an erster Rangstelle eingetragen.
Zum anderen entsteht das Erbbaugrundbuch, in dem das Erbbaurecht enthalten ist. Die schuldrechtlichen Vereinbarungen werden in einem Erbbaurechtsvertrag getroffen. Dazu gehören mindestens
die wesentlichen Vertragspunkte, auf die man sich verständigen muss, wie z. B. die Laufzeit des Erbbaurechts, der zu entrichtende Erbbauzins und die Regelung, was bei Ablauf des Erbbaurechts geschehen
soll. Vertragsbeteiligte sind der Erbbaurechtsausgeber (=Grundstückseigentümer) und der Erbbauberechtigte. Die Laufzeit des Erbbaurechts ist im Eigenheimbereich oft an die Nutzungsdauer der geplanten
Gebäudenutzung angepasst. Geregelt ist das Erbbaurecht in der Erbbaurechtsverordnung (ErbbauV).
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Erbbauzins >>>Seitenanfang>>>
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Der Erbbauzins ist die wiederkehrende Leistung, die der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer für die Überlassung des Grundstücks und das Recht zur Bebbauung des Grundstücks
zahlen muss. In der Regel ist die Höhe des Erbbauzinses dynamisiert durch eine entsprechende Indexvereinbarung. Die Bewertung eines Erbbaurechts ist recht schwierig. Eine große Rolle spielt die
Restlaufzeit des Erbbaurechts. Grundsätzlich sinkt die Veräußerbarkeit des Erbbaurechts mit abnehmender Restlaufzeit, da ja gegen Ende des Erbbaurechts der Heimfall an den Grundstückseigentümer
gegen eine Entschädigung für den Restgebäudewert ansteht. Berücksichtigt werden muss zum einen das Verhältnis von Höhe des Erbbauzinses zu Finanzierungskosten für einen fiktiven Grundstückskauf
und zum anderen das Verhältnis zwischen dem tatsächlich gezahlten Erbbauzins und dem marktüblichen Erbbauzins. Es ist also nicht nur das Gebäude zu bewerten, sondern auch der eventuelle
Nutzungsvorteil, der sich aus einem günstigen Erbbauzins ergeben kann. Hierzu sind vielfältige Überlegungen und Simulationsrechnungen notwendig.
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Erhaltungssatzung
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Gemeinden können eine Erhaltungssatzung beschließen, in der ein bestimmtes Gebiet innerhalb des Gemeindegebiets festgelegt wird, für das dann bis auf weiteres keine Abrisse, bauliche
Änderungen oder Neubebauungen ohne gesonderte Genehmigung entsprechend der Satzung vorgenommen werden dürfen. Eine solche Satzung kann aus verschiedenen Gründen beschlossen werden. A) Zur Erhaltung
der städtebaulichen Eigenart des Gebiets
B) Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung C) bei städtebaulichen Umstrukturierungen. Die entsprechenden Regelungen finden sich in den §§ 172 ff. BauGB.
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Erschließungsbeitrag >>>Seitenanfang>>>
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Der Erschließungsbeitrag deckt die Kosten, die entstehen, wenn die Stadt oder eine Gemeinde eine Erschließungsanlage – wie zum Beispiel öffentliche Straßen, Wege oder Plätze,
Grünanlagen oder Lärmschutzanlagen – erstmalig herstellt. Die Erschließungskosten werden auf alle erschlossenen Grundstücke verteilt. Früher wurde die Grundstücksfront zur erschlossenen Straße
als Verteilungsmaßstab als Grundlage genommen, heute wird die Flächengröße des Grundstücks als Verteilungsmaßstab genommen. Weitere Faktoren sind die Geschosszahl. Die Gemeinde kann auch einen Teil
der Erschließungskosten tragen. Erschließung meint dabei die Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken durch Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze wie Elektrizität, Gas, öffentliche
Wasserversorgung und Kanalisation (Technische Erschließung) sowie den Anschluss an das Straßennetz (Verkehrsmäßige Erschließung). Der Erschließungsbeitrag ist allerdings nur für die Herstellung
der Fahrbahn oder einer Mischfläche, Gehwege, Straßenbeleuchtung, Straßenentwässerung, Parkflächen im Straßenraum und evtl. Bepflanzungen zu zahlen. Voraussetzung für die Beitragserhebung ist,
dass die Straße für den öffentlichen Verkehr gewidmet ist.
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Ertragswertverfahren >>>Seitenanfang>>>
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Das Ertragwertverfahren ist im Bereich der Immobilienbewertung ein in der WERTV normiertes Verfahren zur Ermittlung des Ertragswerts von Immobilien. Es ist ein zweigleisiges Verfahren, bei
dem die Bodenwertverzinsung als ewige Rente kapitalisiert wird (entspricht dem Bodenwert als Barwert einer ewigen Rente) und der Gebäudereinertrag (Summe aller Erträge ohne umlegbare Betriebskosten
ohne Mehrwertsteuer abzüglich nicht umlegbare Betriebskosten abzüglich Bodenwertverzinsungsbetrag) für die Restlaufzeit der baulichen Anlagen kapitalisiert wird (ergibt den Gebäudeertragswert).
Bodenwert und Gebäudeertragswert addiert ergeben den Ertragswert der Immobilie. Als Kapitalisierungszinssatz wird in der Regel der vom Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszinssatz verwendet.
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