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Allgemeines zu Gutachten:
Die Immobilie ist ein sehr individuelles (heterogenes) Wirtschaftsgut; jede Immobilie unterscheidet sich in einer Vielzahl von Merkmalen, wobei die drei wesentlichen die
Lage, die Ausstattung und der Objektzustand sind. Da einzelne Immobilien im Laufe ihrer Nutzungsdauer nur sehr wenig gehandelt werden (manche gar nicht), kann ihr Preis
aufgrund der geringen Transaktionshäufigkeit nur schwer bestimmt werden (anders als bei Aktien, bei denen Angebot und Nachfrage an der Börse
aufeinandertreffen und den Preis bestimmen). Man benötigt daher zur Preis- bzw. Wertbestimmung einer Immobilie einen Sachverständigen, der die preisbestimmenden Faktoren von Immobilien kennt und
entsprechend bewertet. Der Sachverständige bedient sich bestimmter Rechenverfahren, um in die Nähe des Immobilienwert zu gelangen. Im wesentlichen sind dies die normierten Verfahren gemäß der
Wertermittlungsverordnung (WertV) - nämlich Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren. Hat er das jeweilige Verfahren oder mehrere für eine Immobilie durchgerechnet, muß er in einem letzten Schritt
noch den rein rechnerischen Wert an die tatsächlichen, aktuellen Marktverhältnisse anpassen (Marktanpassung).
Jede Bestimmung des Immobilienwerts ist daher eine Schätzung. Der Gutachter simuliert quasi die
fehlenden Kräfte von Angebot und Nachfrage und schätzt aufgrund seiner Erfahrung den für die Immobilie wahrscheinlichsten Wert, von dem er überzeugt ist, dass er für die Immobilie unter normalen
Umständen aktuell am Markt erzielbar sein dürfte.
Die ausführlichste Form des Gutachtens ist das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Diese Form
muß oft bei bestimmten Anlässen erstellt werden (z.B. Zwangsversteigerung, anläßlich von Scheidungsvereinbarungen, Erbauseinandersetzungen, Aufhebung der Gemeinschaft u. ä. Dingen).
Etwas weniger ausführlich ist ein Kurzgutachten bzw. das speziell für Beleihungszwecke zu erstellende
Beleihungswertgutachten. Das Kurzgutachten wird oft dazu verwendet, Vermögenswerte für den Eigentümer festzustellen, realistische Kaufpreise für eine Immobilie zu ermitteln o. ä. Zwecke.
Das Beleihungswertgutachten dient dazu im Auftrag des Schuldners oder des Gläubigers, neben dem
Verkehrswert auch einen nachhaltigen Beleihungswert zu ermitteln, anhand dessen die Beleihungshöhe für den Realkredit bestimmt werden kann.
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